L’affitto di un appartamento già ammobiliato, ossia già fornito di arredi di proprietà del padrone di casa, è ricorrente soprattutto nel caso di locazione ad uso abitativo e, in particolar modo, transitorio. In ogni caso, l’autonomo accordo di concedere all’inquilino anche la disponibilità dell’arredo può conseguire a qualsiasi tipo di contratto di affitto. A tal fine ricordiamo che le tipologie di locazione sono le seguenti:
– Locazione “a canone libero”, della durata minima di quattro anni, necessariamente rinnovabili (salvo specifiche cause di risoluzione previste dalla legge) per altri 4 anni (sono anche detti “contratti 4+4”);
– Locazione “a canone concordato o agevolati” della durata di tre anni, necessariamente rinnovabili (salvo specifiche cause di risoluzione previste dalla legge) per altri due (sono anche detti “contratti 3+2”). Tali contratti sono redatti sulla base di contratti-tipo stipulati in sede locale tra organizzazioni dei proprietari edilizi e dei conduttori;
– Locazione ad uso transitorio che possono essere stipulati per minimo un mese e massimo diciotto mesi; sono rivolti a soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori. Tali contratti devono prevedere una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore da provarsi con apposita documentazione da allegare al contratto;
– Locazione per studenti universitari che possono essere stipulati per una durata da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore).
Ebbene, tutte le tipologie di contratto di locazione appena viste possono essere utilizzate per la locazione di immobili ammobiliati.
Indice:
1 L’accordo dell’arredo;
2 Imposta di registro;
3 La manutenzione.
L’accordo dell’arredo
Le parti possono accordarsi per concedere all’inquilino solo una parte dell’arredo (si pensi alla cucina e al bagno) o tutto l’arredo necessario a utilizzare l’appartamento (si pensi ai letti, al divano, alle librerie ed armadi, alla televisione).
In entrambi i casi, l’accordo contenente la cessione dell’uso della mobilia può essere:
– contenuto nello stesso contratto di locazione;
– contenuto in un accordo separato e distinto, anch’esso da sottoscrivere e da registrare.
In entrambi i casi è necessario indicare analiticamente i beni presenti nell’immobile e il loro stato di conservazione. Si tratta di un vero e proprio inventario che serve per verificare, al termine della locazione, che tutti i beni siano restituiti nello stato in cui erano stati consegnati, salvo la normale usura derivante dall’uso.
Pertanto sarà consigliabile operare nel seguente modo:
– nel caso in cui la il diritto d’uso dei mobili venga inserito nello stesso contratto di locazione, l’elenco degli arredi potrà essere contenuto nel contratto stesso, ossia alternativamente o in una clausola o in un allegato;
– nel caso in cui le parti preferiscano redigere un autonomo accordo, separato dal contratto di locazione, lo stesso dovrà contenere l’elenco di tutti i mobili concessi in uso.
In entrambi i casi si suggerisce di inserire la seguente clausola:
Il conduttore dichiara di aver ricevuto l’immobile e gli arredi in buono stato d’uso ed idonei alla destinazione per cui viene locato e si impegna a restituirli parimenti al termine della locazione.
Il conduttore si obbliga a non apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati, ai mobili, agli arredi in genere ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
Imposta di registro
Se l’immobile non è arredato, l’imposta di registro è dovuta nella misura del 2% sull’ammontare dei canoni pattuiti per l’intera durata del contratto.
Se la locazione riguarda un immobile arredato ed è divisa in due distinti contratti, riguardanti rispettivamente l’immobile e l’arredo in esso contenuto, ciascuno deve essere assoggettato all’aliquota propria: 2% per l’immobile e 3% per gli arredi; se il contatto è unico si applica invece l’aliquota del 2%.
La manutenzione
Le spese di manutenzione della mobilia sono così ripartite:
– l’ordinaria manutenzione spetta all’inquilino: si pensi a un cassetto che si scardini per via dell’uso quotidiano o alla fune di una persiana che si rompa per il logorio quotidiano;
– la straordinaria manutenzione spetta al locatore salvo che ciò derivi dal cattivo uso fatto dall’inquilino. Così, per esempio, se la cucina o la caldaia si rompe, le spese sono a carico del padrone di casa, salvo che il guasto sia dipeso da incuria o negligenza del conduttore.
L’art. 1576 cod. civ., infatti, stabilisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Le riparazioni di piccola manutenzione che devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.