Spese per ristrutturazione, rifacimento tetto, terrazzi e facciata: il pagamento anticipato da parte dei condomini è previsto dalla legge, ma senza il fondo speciale la delibera non è sempre nulla.
Tutte le volte in cui il condominio delibera l’avvio di lavori straordinari, l’assemblea deve prima costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare della spesa da sostenersi; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. A stabilire questa regola è l’articolo 1135 del Codice civile.
Ci si è chiesto se tale norma sia imperativa o derogabile. In altri termini, per i lavori straordinari in condominio, il fondo è necessario oppure se ne può fare a meno se c’è la volontà dei condomini? La questione è stata più volte sottoposta al vaglio dei giudici. Ecco le più importanti decisioni sul tema.
Indice:
1 Il fondo speciale per l’accantonamento dei contributi condominiali
2 Il fondo speciale lavori straordinari è obbligatorio?
3 Lavori straordinari senza fondo: quando sono legittimi?
Il fondo speciale per l’accantonamento dei contributi condominiali
Per evitare il frequente fenomeno della morosità condominiale e lo slittamento del problema sulle aziende che hanno già eseguito lavori edili in favore degli edifici, la legge di riforma del condominio (legge n. 220/2012) ha reso obbligatoria la preventiva costituzione del fondo speciale per l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni. In pratica, quando l’assemblea delibera un’innovazione, è necessario che contestualmente deliberi la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori per realizzare l’innovazione.
In questo modo, l’amministratore è tenuto a riscuotere i contributi prima ancora dell’avvio dei lavori, in modo tale da garantire alla ditta edile il sicuro pagamento.
Se tuttavia il contratto prevede un pagamento a Sal (ossia a stati di avanzamento lavori), il fondo viene costituito in base ai singoli pagamenti dovuti.
Il fondo speciale lavori straordinari è obbligatorio?
Secondo diversi giudici [1], la norma che impone l’obbligo della costituzione del fondo speciale per i lavori straordinari ha carattere imperativo: non è derogabile. Sono pertanto nulle le delibere adottate dall’assemblea condominiale per l’esecuzione dei predetti lavori, senza la preventiva costituzione del fondo speciale. Il che significa che l’amministratore non può riscuotere le quote dai vari proprietari in forza di tale delibera illegittima; è altresì illegittimo anche il decreto ingiuntivo notificato al condomino moroso in forza di una delibera nulla.
Questo ragionamento apre le porte alle possibili contestazioni di quanti non vogliono pagare le spese straordinarie se queste, pur approvate dall’assemblea con le prescritte maggioranze, non siano state precedute dalla costituzione del fondo speciale.
Lavori straordinari senza fondo: quando sono legittimi?
Che succede, invece, se l’assemblea ratifica i lavori straordinari, fatti eseguire dall’amministratore senza la preventiva costituzione del fondo, quando ormai sono stati completati e le spese sono state saldate e inserite nel consuntivo approvato dall’assemblea? Sul punto, ha fornito il proprio parere il tribunale di Busto Arsizio [2].
Il tribunale osserva innanzitutto che lo scopo dell’articolo 1135 del Codice civile è quello di tutelare l’interesse del singolo condòmino a non essere costretto a pagare al terzo appaltatore/creditore anche le somme dovute dai condòmini morosi; difatti, la costituzione del fondo speciale, con il preventivo versamento delle quote di spettanza di ciascun condòmino, permetterebbe di evitare che ciò accada, in quanto le risorse necessarie per adempiere all’obbligazione sarebbero disponibili già prima ancora della loro stessa assunzione.
Tuttavia, se da un lato è vero che la costituzione del fondo speciale è obbligatoria, dall’altro è anche vero che la sua costituzione non ha più senso una volta che i lavori siano stati già completamente eseguiti e ratificati dall’assemblea. In tal caso, infatti, la spesa è già stata sostenuta ed inserita nel consuntivo ed approvata dall’assemblea e, quindi, non sussiste nessun rischio di una possibile esposizione debitoria del condominio verso il terzo appaltatore/creditore. Risultato: la delibera dell’assemblea è valida e scatta di conseguenza l’obbligo da parte dei condòmini virtuosi di pagare anche le somme eventualmente dovute dai condomini morosi.
Note:
[1] Trib. Udine, sent. del 17 ottobre 2018; Trib. Modena, sent. n. 763 del 16/05/2019, Trib. Roma, sent. n. 78/2021
[2] Trib. Busto Arsizio sent. n. 1 del 4.01.2021.