Quali regole sono obbligati a rispettare i condomini che intendano dividere il cortile nel caso in cui esso sia di proprietà comune tra loro.
Cortile condominiale: si può dividere? A questa domanda la legge fornisce una risposta positiva a condizione che tutti i condomini siano d’accordo e che la divisione non impedisca l’uso della cosa a ciascun condomino.
Il cortile è un bene di proprietà condominiale?
Il cortile condominiale si può dividere? Prima di addentarci nella risposta, occorre capire cosa si intende per cortile e, quindi, se un cortile così definito e che sorga nell’ambito di un’area condominiale sia sempre di proprietà condominiale.
Circa la definizione di cortile, la giurisprudenza [1] intende per cortile non solo l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di uno o più edifici che serve a dare luce ed aria agli ambienti circostanti, ma anche tutti gli spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – come gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini e i parcheggi.
A questo riguardo la legge [2] stabilisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio (cioè dei cosiddetti condomini), e se non risulta una loro specifica destinazione a servizio esclusivo di una determinata proprietà esclusiva e/o se non risulta il contrario dal titolo, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
Questo significa che per la legge il cortile è un bene di proprietà condominiale (cioè appartiene ai condomini pro quota) a meno che:
non risulti una sua evidente e specifica destinazione a servizio esclusivo di una determinata proprietà individuale,
oppure non esista una indicazione in senso contrario nel titolo, cioè negli atti di acquisto con i quali i proprietari hanno acquistato le loro proprietà esclusive (gli appartamenti) e, contemporaneamente, i diritti di proprietà comune sui beni condominiali.
Se, quindi, il cortile risulta essere evidentemente al servizio di tutte indifferentemente le proprietà esistenti nel fabbricato condominiale e nei titoli di acquisto non è detto nulla in contrario, il cortile che sorge in un condominio sarà incluso tra i beni comuni.
Per la legge si presume che il cortile sia un bene di proprietà comune
Come si divide un cortile condominiale?
Si può dunque dividere un cortile condominiale? A questa domanda, una volta chiarito cosa sia un cortile e quando esso possa essere considerato di proprietà condominiale, si può dare una risposta positiva, ma a determinate condizioni.
Ed infatti la legge [3] ci informa che le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Sono dunque due le condizioni che la legge richiede affinché sia lecito procedere a dividere anche il cortile condominiale:
il consenso di tutti i condomini (mille millesimi, cioè)
e la circostanza che, una volta effettuata la divisione, a nessuno dei condomini risulti più difficile utilizzare il cortile rispetto a prima della divisione.
Sarà, perciò, inutile anche cominciare a discutere della divisione del cortile se risultasse che anche un solo condomino sia contrario alla divisione.
Se, invece, tutti i condomini fossero favorevoli alla divisione, sarà comunque opportuno, prima di procedervi, verificare (incaricando un tecnico) come risulterà in pratica il cortile dopo che le operazioni di divisione saranno concluse.
Infatti, le opere materiali necessarie alla divisione, cioè le opere che risulterà necessario effettuare sul cortile in modo da assegnare a ciascun condomino, successivamente alla sua divisione, la proprietà esclusiva di una parte di esso non dovranno:
– rendere più incomodo (cioè più difficile) usare il cortile rispetto a quello che accadeva prima della divisione
– e non dovranno nemmeno avere come effetto limitare, rispetto a prima della divisione, le utilità che le proprietà esclusive (cioè gli appartamenti singoli) traevano dal cortile stesso: ad esempio, la divisione non sarà possibile se, una volta ultimate le relative operazioni, dal cortile giungerà meno luce o più rumore agli appartamenti o se il cortile risulterà non più utilizzabile come giardino [4].
Per dividere un cortile condominiale occorre il consenso di tutti i condomini
Note:
[1] Cass. civ. sent. n. 7889/2000.
[2] Art. 1117 cod. civ.
[3] Art. 1119 cod. civ.
[4] Cass. civ. sent. n. 4806/1978.