La trasformazione in mansarda richiede il permesso di costruire rilasciato dal Comune; ma il Dl Semplificazioni ha introdotto delle tolleranze costruttive.
Sei proprietario di una casa che comprende anche una soffitta, ma la usi solo come deposito di oggetti vecchi. Vorresti sfruttare meglio lo spazio e fare dei lavori di ristrutturazione per trasformare quei locali in una mansarda. Per rendere il sottotetto abitabile, ci vuole l’autorizzazione?
C’è un duplice aspetto da considerare: devi cambiare la destinazione d’uso di quei locali e munirti dei permessi necessari per eseguire i lavori edilizi. Dall’estate 2020, le cose sono un po’ più facili grazie al Decreto Semplificazioni, che ha introdotto una piccola fascia di tolleranza per altezze, cubature e superfici.
Anche adesso, però, per trasformare i locali e creare un sottotetto abitabile ci vuole l’autorizzazione del Comune, che deve rilasciare il permesso di costruire. È necessario chiederlo ed ottenerlo prima di iniziare i lavori, altrimenti si realizzerebbe un abuso edilizio, che comporta la demolizione delle opere eseguite.
Indice:
1 Cambio destinazione d’uso da sottotetto a mansarda
2 Sottotetto abitabile: serve il permesso di costruire?
3 Sottotetto abitabile senza autorizzazione: cosa si rischia?
4 Approfondimenti.
Cambio destinazione d’uso da sottotetto a mansarda
I locali classificati come soffitte, lavatoi o stenditoi quando vengono adibiti a mansarda diventano abitabili. In tali casi, si verifica un cambio di destinazione d’uso, che non può essere arbitrariamente deciso dal proprietario ma deve essere preventivamente autorizzato, come ha affermato la Corte di Cassazione [1].
Di solito, prima della trasformazione, le soffitte e i sottotetti non abitabili rientrano nella categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito). In occasione della loro trasformazione, occorre effettuare il passaggio nella categoria catastale A, relativa alle abitazioni (la sottocategoria dipende dalle concrete caratteristiche dell’immobile: A/2 per le abitazioni civili, A/3 per quelle economiche, A/4 per le popolari, ecc.) e dovrà essere corrispondente a quella in cui è già inserito l’immobile di riferimento.
Ma per realizzare questo cambio di destinazione d’uso non basta una variazione formale della classificazione catastale: occorre, invece, che il sottotetto sia effettivamente abitabile o, per meglio dire, lo diventi attraverso i lavori di ristrutturazione da eseguire.
L’abitabilità richiede alcuni essenziali requisiti, a partire dall’altezza minima, che deve essere di almeno 2,70 metri per le stanze e di 2,40 metri per i locali di servizio, come bagni e corridoi. Alcune Regioni italiane prevedono limiti diversi. Nelle camere, gli spazi più bassi possono essere sfruttati in altri modi, ad esempio con cabine armadio. In alcuni casi, per rendere l’altezza conforme a questi standard potrebbe essere necessario sopraelevare il sottotetto.
Sottotetto abitabile: serve il permesso di costruire?
Per realizzare il cambio di destinazione d’uso ed ottenere l’autorizzazione ad eseguire i lavori di ristrutturazione dei locali o di sopraelevazione del fabbricato è sempre necessario munirsi del permesso di costruire, da richiedere al Comune del luogo ove è ubicato l’immobile oggetto degli interventi.
Il permesso di costruire è il titolo abilitativo indispensabile per intraprendere i lavori che rendono un sottotetto abitabile. Non è sufficiente presentare la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività), perché la trasformazione del sottotetto in modo da renderlo fruibile come locale adatto all’uso abitativo comporta una vera e propria ristrutturazione edilizia, che richiede una valutazione dell’impatto urbanistico (in quanto si amplia la superficie residenziale) e della sicurezza complessiva dell’edificio.
Il Testo Unico sull’Edilizia [2] richiede espressamente il preventivo rilascio del permesso di costruire per «gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli».
Anche la giurisprudenza [3] ritiene indispensabile il permesso a costruire per le trasformazioni di sottotetti in locali abitabili, poiché esse non possono essere considerate alla stregua di interventi di manutenzione ordinaria.
Sottotetto abitabile senza autorizzazione: cosa si rischia?
Realizzare un sottotetto abitabile senza aver ottenuto il permesso di costruire dal Comune, oppure eseguendo i lavori in modo difforme da quanto autorizzato, integra un abuso edilizio: è un reato [4] che tra le conseguenze penali comporta, oltre alla pena detentiva dell’arresto o dell’ammenda a carico del responsabile, anche la demolizione delle opere abusive.
Contro l’ordine di demolizione emesso dal Comune ci si può opporre se la difformità è minima e rientra nella «tolleranza costruttiva» stabilita dal recente Decreto Legge “Semplificazioni” [5]. Infatti, se lo scostamento dai parametri edilizi stabiliti nel permesso di costruire rientra nella soglia del 2% – riferita all’altezza, alla cubatura, alla superficie coperta e ad «ogni altro parametro delle singole unità immobiliari» – la violazione non sussiste e la demolizione non può essere disposta, come ha affermato una nuova sentenza del Tar Lazio [6].
Note:
[1] Cass. ord. n. 9046/2019 e sent. n. 7544/17.
[2] Art. 33 D.P.R. n. 380/2001.
[3] Cass. sent. n. 15429 del 15.04.2015; Cons. St. sent. n. 3295/2004.
[4] Art. 44 e art. 95 D.P.R. n. 380/2001.
[5] Art. 34 bis D.P.R. n.380/2001, introdotto dal D.L. n. 76/2020.
[6] Tar Lazio, sent. n. 3192 del 16.03.2021.