Risarcimento infiltrazioni in condominio: ci vuole la mediazione?
Contenzioso in condominio e richiesta risarcimento danni per perdite di acqua dalle tubature: la mediazione è condizione di procedibilità dell’azione civile?
Nelle cause in materia condominiale, prima di avviare il giudizio vero e proprio innanzi al giudice, è necessario tentare un bonario componimento attraverso la procedura di mediazione. Ci si è chiesto però se, anche nel caso di richiesta di risarcimento da infiltrazioni in condominio, ci vuole la mediazione. La questione è stata di recente definita dal tribunale di Milano [1]. Ecco qual è la soluzione.
Mediazione e condominio: quando?
La mediazione è un procedimento stragiudiziale per mezzo del quale i soggetti coinvolti in una controversia tentano di raggiungere un accordo (detto conciliazione).
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
La mediazione è obbligatoria in caso di liti condominiali che derivano dal mancato rispetto o dall’errata applicazione delle disposizioni relative al condominio previste dagli articoli 1117 e 1139 cod. civ. e dagli articoli 61-72 disp. att. cod. civ.
A chiarirlo è l’art. 71 quater disp. att. cod. civ. a norma del quale «Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice».
Ecco qualche esempio di controversie condominiali che richiedono la mediazione obbligatoria:
l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini e l’osservanza del regolamento di condominio;
l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune;
la riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
il compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;
il rendiconto della gestione;
il mancato pagamento dei compensi professionali in favore dell’amministratore.
In questi casi, se la mediazione non è esperita, il giudizio successivamente instaurato è dichiarato improcedibile.
Richiesta danni da infiltrazioni in condominio e mediazione obbligatoria
La controversia in materia di danni da infiltrazioni ha ad oggetto il risarcimento da fatto illecito azionato in base all’art. 2051 cod. civ. (nella specie, infiltrazioni di acqua a danno di unità immobiliare di proprietà esclusiva). Pertanto, non essendovi alcuna lesione o erroneo impiego degli artt. 1117 – 1139 c.c. e 61 – 72 disp. att. cod. civ. non è necessario attivare la mediazione obbligatoria.
Quando la materia per cui si agisce è essenzialmente accertativa e risarcitoria (cioè l’accertamento della responsabilità, la condanna alla esecuzione degli interventi necessari a rimuovere la causa dell’evento dannoso e la domanda con contenuto risarcitorio), si verte in ambito estraneo alla mediazione obbligatoria.
Anche il tribunale di Roma [2] ha chiarito che i danni da infiltrazioni di acqua, umidità e condensa non rientrano fra le materie della mediazione obbligatoria. Infatti, l’art. 71 quater, comma 1, disp. att. c.c. prevede che le materie oggetto di mediazione obbligatoria in ambito condominiale sono solo quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione degli artt. 1117 – 1139 c.c. Come chiarito in tale pronuncia, «il risarcimento del danno per infiltrazioni subite da un condomino ed asseritamente provenienti dalle parti comuni non rientra nelle materie di mediazione obbligatoria perché non attiene alla violazione o errata applicazione degli artt. 1117 – 1139 c.c., considerato che l’art. 71 quater disp. att. c.c. afferma che per controversie in materia di condominio (che, in base all’art. 5 comma 1 del D. Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, sono sottoposte a mediazione obbligatoria) si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio, vale a dire Libro II, Titolo VII, Capo II del codice civile e degli artt. 61 – 72 disp. att. c.c.».
Inoltre, chi si avvale dell’accertamento tecnico preventivo contemplato dall’art. 696 bis cod. proc. civ., anche nel caso in cui la causa verta in materia condominiale – per la quale la mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale – non è obbligato al previo esperimento del tentativo di mediazione. A stabilirlo è lo stesso D. Lgs. n. 28/2010, art. 5, comma 4, lett. b-bis.
Come già chiarito dalla giurisprudenza [3] «anche ove venga richiesta in previsione di una delle controversie soggette alla cosiddetta mediazione obbligatoria ex D. Lgs. 28/2010, l’istruzione preventiva ex art. 696 bis c.p.c. non richiede il previo esperimento del procedimento di mediazione stragiudiziale».
Note:
[1] Trib. Milano, ord. del 15.12.2020: «il risarcimento del danno per infiltrazioni subite da un condomino ed asseritamente provenienti dalle parti comuni non rientra nelle materie di mediazione obbligatoria perché non attiene alla violazione o errata applicazione degli artt. 1117 – 1139 c.c., considerato che l’art. 71 quater disp. att. c.c. afferma che per controversie in materia di condominio (che, in base all’art. 5 comma 1 del D. Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, sono sottoposte a mediazione obbligatoria) si intendono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio, vale a dire Libro II, Titolo VII, Capo II del codice civile e degli artt. 61 – 72 disp. att. c.c.».
[2] Trib. Roma, sent. n. 23886/19 e n. 1770/21.
[3] Trib. Milano 17 febbraio 2015; negli stessi sensi, Trib. Varese 24 luglio 2012.