Compromesso: il contratto preliminare con effetti anticipati, usucapione, risarcimento danni per inadempimento ed effetti traslativi.
Indice:
1 Tutela del promissario acquirente immesso nel possesso anticipato del bene
2 Immissione nel possesso e usucapione
3 Il contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati
4 Contratto preliminare ad effetti anticipati e pagamento dell’Imu
5 Immissione nel possesso e inadempimento dell’acquirente
6 La consegna del bene prima della conclusione del contratto non anticipa gli effetti traslativi.
Tutela del promissario acquirente immesso nel possesso anticipato del bene
In tema di contratto preliminare ad effetti anticipati, la consegna dell’immobile effettuata prima della stipula del contratto definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione per l’esercizio delle azioni edilizie, presupponendo, i suddetti oneri, l’avvenuto trasferimento del diritto sulla cosa; sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.
La Cassazione ha confermato il consolidato orientamento di legittimità secondo cui nel caso di preliminare ad effetti anticipati la decorrenza dei termini per l’esercizio delle azioni edilizie corrisponde con il momento del trasferimento della proprietà e non anche con quello precedente della consegna del bene (cfr. Cass., nn. 3029/2015, 23162/2013 e 15783/2013). Occorre tuttavia segnalare un elemento di novità, per la verità registrato solo in un precedente del 2016 (Cass., n. 3855/2016), corrispondente alla possibilità per l’acquirente di esercitare l’azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e l’azione di riduzione del prezzo ex art 1492 c.c.
Cassazione civile sez. I, 09/04/2019, n.9953
Immissione nel possesso e usucapione
L’immissione in possesso all’atto del preliminare di vendita di immobile (immobile la cui proprietà e il connesso pieno possesso si trasferisce compiutamente solo con l’atto definitivo traslativo) non può costituire, di per sé, titolo idoneo abilitativo al fine di una eventuale usucapione del bene. (La concessione della res da parte del promissario venditore al promissario acquirente – ha evidenziato la Suprema Corte – fa sorgere solo una mera detenzione.
Detenzione che ancorché qualificata non può mai costituire valido esercizio di quella attività corrispondente all’esercizio della proprietà, in cui consiste, ex art. 1140 c.c., il vero e proprio possesso).
Cassazione civile sez. II, 11/12/2015, n.25034
Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori; pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un’intervenuta interversio possesionis nei modi previsti dall’art. 1141 c.c.
Cassazione civile sez. II, 05/02/2019, n.3305
L’immissione in possesso all’atto del preliminare di vendita di immobile (immobile la cui proprietà e il connesso pieno possesso si trasferisce compiutamente solo con l’atto definitivo traslativo) non può costituire, di per sé, titolo idoneo abilitativo al fine di una eventuale usucapione del bene. (La concessione della res da parte del promissario venditore al promissario acquirente – ha evidenziato la Suprema Corte – fa sorgere solo una mera detenzione. Detenzione che ancorché qualificata non può mai costituire valido esercizio di quella attività corrispondente all’esercizio della proprietà, in cui consiste, ex art. 1140 c.c., il vero e proprio possesso).
Cassazione civile sez. II, 11/12/2015, n.25034
Il contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati
La materiale disponibilità della res nella quale il promissario acquirente viene immesso, in esecuzione del contratto preliminare, ha natura di detenzione qualificata esercitata nel proprio interesse ma alieno nomine e non di possesso utile ad usucapionem, salva la dimostrazione di una sopraggiunta interversio possessionis nei modi previsti dall’art. 1141, comma 2, c.c. .
Cassazione civile sez. II, 11/04/2019, n.10186
Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori.
Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo dimostrazione dell’intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall’art. 1141 c.c..
Cassazione civile sez. II, 29/01/2015, n.1670
Contratto preliminare ad effetti anticipati e pagamento dell’Imu
In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), dalla lettura combinata degli artt. 1 e 3 del d.lgs. n. 504 del 1992 si evince che soggetto passivo dell’imposta può essere soltanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile. Ne deriva che, non potendo ritenersi soggetto passivo dell’imposta il promissario acquirente sulla base del contratto preliminare ad effetti anticipati, in quanto mero detentore qualificato, tenuto al pagamento dell’imposta è unicamente il proprietario dell’immobile compromesso in vendita
Cassazione civile sez. trib., 07/06/2017, n.14119
Immissione nel possesso e inadempimento dell’acquirente
Il promissario acquirente di un immobile, che, immesso nel possesso all’atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l’obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l’occupazione dell’immobile si configuri come “sine titulo”. Ne consegue che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzo né dal godimento dell’immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale.
Cassazione civile sez. II, 20/12/2017, n.30594
La retroattività della risoluzione del preliminare comporta per il promissario acquirente – entrato in possesso del bene senza pagare alcun corrispettivo – l’obbligo di tenere indenne il proprietario dalla perdita di disponibilità dello stesso, normalmente fruttifera; tale perdita corrisponde all’utilità che il proprietario avrebbe potuto ottenere dell’uso diligente della cosa e va determinata secondo il canone locatizio di mercato.
Cassazione civile sez. II, 16/10/2017, n.24325
La consegna del bene prima della conclusione del contratto non anticipa gli effetti traslativi
Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si realizza un’anticipazione degli effetti traslativi, fondandosi la disponibilità conseguita dal promissario acquirente sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Sicché la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem ove non sia dimostrata una interversio possessionis nei modi previsti dall’art. 1141 c.c..
Cassazione civile sez. II, 30/08/2017, n.20539
Nella promessa di vendita non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del definitivo con anticipazione o meno del pagamento del prezzo; si verifica piuttosto un rapporto tra contratti collegati in cui il ruolo principale è svolto dal preliminare vero e proprio ed il ruolo di negozi accessori è svolto: a) dal contratto di comodato (per la consegna della cosa) e dal contratto di mutuo gratuito (per il pagamento anticipato del prezzo). La disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Ne consegue che entrambi i contratti collegati esauriscono i loro effetti ossia diventano inefficaci nel momento stesso in cui il contratto preliminare perde ogni sua efficacia: o perché sia stato stipulato il contratto definitivo o perché sia stato risolto e sia stato annullato.
Cassazione civile sez. II, 15/05/2015, n.10009
In tema di contratto preliminare, l’essenzialità del termine per la stipula del definitivo non può desumersi dalla semplice dicitura «entro e non oltre» riportata in contratto, ma deve essere rilevata con riferimento ai comportamenti precedenti e successivi alla stipula del preliminare (esclusa, nella specie, l’essenzialità del termine, atteso che l’immissione anticipata nel possesso del cespite, seguita immediatamente dall’opera del promissario acquirente che modificava in modo importante i luoghi, era incompatibile con l’essenzialità del termine).
Cassazione civile sez. VI, 16/10/2014, n.21891
Nel contratto preliminare di vendita d’immobile, ancorché siano previsti la consegna del bene e il pagamento del prezzo prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica di per sé l’anticipazione di tutti gli effetti traslativi del contratto definitivo, se il giudice del merito, ricostruendo la comune intenzione delle parti e valutando il loro comportamento anche successivo al contratto, accerti che trattasi di contratto preliminare improprio, cioè con alcuni effetti anticipati, ma comunque senza effetto traslativo, in quanto la disponibilità del bene ha luogo nella piena consapevolezza dell’altruità della cosa.
(Applicando detto principio, la S.C. ha escluso, in tema di revocatoria fallimentare esercitata ex art. 67, comma 1, n. 1, legge fall. per sproporzione del prezzo fissato nel definitivo rispetto al valore del bene, che la citata prospettazione del preliminare ad effetti anticipati sia anche solo in astratto compatibile con una valutazione di congruità del prezzo, da riferirsi inammissibilmente ad un’epoca in cui l’effetto traslativo non si è ancora verificato).
Cassazione civile sez. I, 09/06/2011, n.12634