Garage condominiale: si può recintare con paletti e catena?

Garage condominiale: si può recintare con paletti e catena?

Parti comuni in condominio: quali sono? Si può delimitare il parcheggio privato? Serve il permesso di costruire per installare una recinzione?

Gli spazi condominiali a volte devono essere difesi non solo dall’invasione di proprietari che non rispettano la destinazione dell’area ma anche da terzi che vogliono approfittare di zone che, in realtà, spetterebbero solamente ai condòmini. È il classico caso del parcheggio o del garage condominiale che, però, è occupato anche da chi condomino non è. In questi casi, alcuni condomini pensano di tutelarsi realizzando una piccola opera che possa delimitare lo spazio, come ad esempio una recinzione che impedisca l’ingresso nell’area.

Si può recintare con paletti e catena il garage condominiale? Secondo la giurisprudenza, non devono essere rimossi i paletti di ferro legati dalla catena che il condominio ha messo a protezione dei garage: per realizzare l’intervento, infatti, non serve il permesso di costruire ma basta la Scia.

In pratica, il condominio può tutelare i propri spazi (non solo il garage ma anche il parcheggio, ad esempio) se la delimitazione non costituisce un’opera per la quale occorre il permesso del Comune. Peraltro, in caso di mancata segnalazione certificata di inizio attività, la sanzione è solamente pecuniaria, non potendo il Comune disporre alcun ordine di demolizione. Approfondiamo questi aspetti.

Indice

Parti comuni in condominio: quali sono?

Le parti comuni in condominio sono quelle aree che appartengono a tutti i proprietari e che sono utili sia all’esistenza stessa del condominio sia al godimento dei beni individuali.

Secondo la legge, salvo che il regolamento contrattuale non stabilisca diversamente, costituiscono parti comuni dell’intero condominio:

tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
le aree destinate a parcheggiononché i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamentoed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo [1].

Questo elenco non è né tassativo né esaustivo, nel senso che il regolamento contrattuale potrebbe prevedere altre parti comuni rispetto a quelle elencate dalla legge oppure, al contrario, sottrarre alcune di esse alla disponibilità di tutti per attribuirle solamente ad alcuni proprietari. Si pensi, ad esempio, al lastrico solare di proprietà esclusiva del condomino che risiede all’ultimo piano.

Garage e parcheggio condominiale: sono aree comuni?

Come si evince da quanto detto nel precedente paragrafo, a meno che il regolamento contrattuale non disponga diversamente, le aree destinate al parcheggio dei veicoli sono comuni, cioè di proprietà di tutti. Ciò significa che il garage e ogni altro tipo di spazio adibito alla sosta dei mezzi deve essere condiviso da tutti, non essendo possibile escludere gli altri proprietari dal godimento di detta parte.

Se è vero che tutti i condòmini hanno diritto a parcheggiare, è altrettanto certo che tale diritto non spetta a chi condomino non è. È qui che si pone il problema della recinzione dell’area adibita a parcheggio condominiale.

Parcheggio condominiale: si può delimitare?

In linea di massima, il Codice civile [2] riconosce al titolare di qualsiasi superficie privata il diritto di chiudere la sua proprietà ovvero il diritto di recingerla e delimitarla per escludere gli estranei.

Di conseguenza, anche il condominio, in quanto titolare di un’area destinata a parcheggio, può delimitare detto spazio, anche con paletti e catena.

La recinzione deve possedere caratteristiche tali da renderla utile allo scopo e conveniente per il proprietario, senza però recare un irragionevole disturbo alle altre persone.

Di conseguenza, il condominio può decidere di chiudere il proprio garage o parcheggio, magari anche con paletti e catena, purché non arrechi danno ad altri.

Se la realizzazione della recinzione intacca la proprietà privata altrui oppure delimita la carreggiata pubblica o privata, allora essa sarebbe illegittima.

Recinzione garage con paletti e catena: serve il permesso di costruire?

Per delimitare il garage o il parcheggio condominiale con paletti e catena non occorre il permesso di costruire: è sufficiente la mera Scia (segnalazione certificata di inizio attività). In mancanza, il condominio può essere punito con una sanzione economica ma non con l’ordine di ripristino dello stato dei luoghi.

Tanto ha stabilito una recente pronuncia del Tar Campania [3], secondo cui è illegittima l’ordinanza del Comune che prima blocca i lavori e, poi, ingiunge di abbattere i paletti infissi al suolo senza calcestruzzo.

Nel caso di specie, il condominio si era limitato ad annunciare i lavori con la Dia; l’amministrazione esercitava comunque il potere sanzionatorio contestando la recinzione dell’area.

Secondo il Tar, i paletti di ferro installati per garantire le manovre di parcheggio nei garage non costituiscono nuova costruzione né ristrutturazione, le cui fattispecie sono accomunate dalla natura irreversibile dell’intervento sul piano-spazio temporale.

Più modestamente, i paletti costituiscono interventi di restauro e risanamento conservativo, risolvendosi nell’inserimento di elementi accessori.

Niente ordine di demolizione, dunque, che può essere adottato soltanto per le opere realizzate senza permesso di costruire.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 841 cod. civ.

[3] Tar Campania, sez. distaccata Salerno, ordinanza n. 298/21.