Al ricorrere di determinati presupposti, i fabbricati non utilizzati possono essere esentati dal pagamento dell’imposta municipale propria.
Sei proprietario di una casa in campagna che hai ereditato nella quale non vive nessuno. Vorresti trovare un modo per evitare di pagare ogni anno migliaia di euro a titolo di imposta municipale propria. Ti chiedi se il fatto che l’immobile è disabitato possa consentirti di ottenere una riduzione dell’Imu.
A partire dal 2012, la vecchia Ici è stata sostituita dall’Imu che grava su tutti coloro che hanno la proprietà di beni immobili. Spesso, tuttavia, il bene non produce nessuna utilità per il titolare e non è nemmeno idoneo all’uso. In questi casi, è possibile ottenere l’esenzione Imu casa disabitata? In realtà, l’inutilizzo del bene, di per sé, non consente di ottenere sconti o esenzioni dall’Imu. Se, però, l’immobile non è utilizzabile a causa delle sue condizioni la situazione cambia. Ma andiamo per ordine.
Indice
Cos’è l’Imu?
Imu è l’acronimo di imposta municipale propria. Si tratta di una tassa che grava sulla proprietà immobiliare essendo dovuta per il possesso di terreni e fabbricati. La potestà impositiva dell’Imu spetta al Comune nel quale è ubicato il bene immobile soggetto a tassazione. Restano escluse dal pagamento dell’Imu le abitazioni principali, con l’eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Inoltre, l’Imu grava anche sulle aree fabbricabili e sui terreni agricoli.
La storia dell’Imu ha avuto alterne vicende. Introdotta nel 2012 in sostituzione della vecchia Ici [1], l’Imu è confluita, dal 2014 al 2019, nell’imposta unica comunale (Iuc), insieme alla Tari (tassa sui rifiuti) ed alla Tasi (tassa sui servizi indivisibili). Successivamente, la Iuc è stata abolita ma l’Imu e la Tari sono rimaste in vigore.
L’Imu è, allo stato attuale, dovuta in tutti i Comuni italiani. Restano, tuttavia, esclusi i Comuni della regione Friuli-Venezia Giulia e delle province autonome di Trento e di Bolzano. Questi enti locali, infatti, a causa dello statuto speciale di autonomia, conservano potestà impositiva autonoma in materia di tassazione sulla casa.
Imu: come si calcola?
Il calcolo dell’Imu dipende da due fondamentali elementi:
- la base imponibile, ossia il valore su cui deve essere calcolata la tassa;
- l’aliquota Imu, che viene decisa dal Comune all’interno della forbice minimo/massimo prevista dalla legge.
L’Imu si calcola applicando l’aliquota fissata dal Comune alla base imponibile. Quest’ultima, per i fabbricati iscritti in catasto, è costituita dall’ammontare della rendita catastale, rivalutata del 5%, cui sono applicati i seguenti moltiplicatori.
| gruppo/categoria catastale | Moltiplicatore |
| A (tranne A/10) | 160 |
| A/10 | 80 |
| B | 140 |
| C/1 | 55 |
| C/2, C/6 e C/7 | 160 |
| C/3, C/4 e C/5 | 140 |
| D (tranne D/5) | 65 |
| D/5 | 80 |
Per quanto concerne le aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale del bene. Per i terreni agricoli, la base imponibile Imu si ottiene applicando al reddito dominicale che risulta in catasto al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento, un moltiplicatore pari a 135.
Esenzione Imu casa disabitata
La legge prevede una serie di ipotesi di esenzione dal pagamento dell’Imu, tra cui:
- immobili posseduti dallo Stato e dagli enti locali;
- fabbricati di categoria catastale da E/1 a E/9;
- fabbricati destinati ad usi culturali;
- fabbricati finalizzati esclusivamente all’esercizio del culto;
- fabbricati di proprietà della Santa Sede;
- fabbricati appartenenti agli Stati esteri.
I Comuni possono, inoltre, prevedere l’esenzione per:
- immobili dati in comodato gratuito al comune o ad altro ente territoriale;
- esercizi commerciali e artigianali ubicati in zone precluse al traffico a causa di lavori pubblici che si protraggono per più di sei mesi.
L’inutilizzo di un immobile, dunque, di per sè, non costituisce una causa di esenzione dall’Imu. Tuttavia, la legge prevede che le seconde case abbiano diritto al dimezzamento dell’Imu se sono inagibili.
Per accedere alla riduzione dell’imposta a causa dell’inagibilità dell’immobile occorre presentare la dichiarazione variazione Imu entro il 30 giugno 2021, se lo stato di inagibilità si è prodotto nel 2020. Per gli anni successivi, non sarà necessario produrre ulteriori dichiarazioni se la situazione non cambia.
La legge [2] prevede che, alla dichiarazione variazione Imu, debba essere allegata l’inagibilità dell’immobile certificata dall’ufficio tecnico del Comune. Tale onere, tuttavia, non è più dovuto a seguito della decisione di una recente decisione della Cassazione [3] che ha stabilito che, alternativamente al certificato del Comune, il contribuente può ottenere il dimezzamento dell’Imu anche se presenta una dichiarazione sostitutiva (detta anche autocertificazione) che attesti l’inagibilità o l’inabitabilità dell’immobile. In ogni caso, è consigliabile verificare cosa
note
[1] Art. 13 D.L. n. 201 del 6.12.2011, conv. in L. n. 214 del 22.12.2011.
[2] L. 160 del 27.12.2019.
[3] Cass. n. 1263 del 21.01.2021.