Occupazione abusiva cortile comune.
Sentenza della Corte Suprema di Cassazione n. 8001/21 dell’1 marzo 
2021.
Per quanto tempo si può occupare il cortile e quali sono i limiti di spazio per poter ritenere legittimo tale uso?
Cosa si può fare contro un condomino che occupa abusivamente il cortile comune perché vi lascia oggetti pesanti, travi di legno, pacchi, mattoni e altro materiale difficilmente asportabile?
Il cortile è un’area comune e tutti i condomini lo possono usare liberamente, secondo le proprie esigenze, ma pur sempre nel rispetto degli altrui diritti. Il punto d’equilibrio è, come sempre, comprendere quando la libertà del singolo limita quella del gruppo. Nessun dubbio vi può essere sulla liceità della condotta di chi lasci, per qualche minuto, le buste della spesa davanti al portone d’ingresso nell’attesa di parcheggiare l’auto o di caricarle gradualmente in ascensore. Ma cosa succederebbe se, invece, un condomino dovesse abbandonare per un paio di giorni un mobile sullo spazio antistante il palazzo, nell’attesa che gli incaricati comunali per la raccolta differenziata lo smaltiscano? E cosa succederebbe se, invece, il titolare di uno dei negozi posti al piano terra dovesse usare il cortile condominiale come luogo di raccolta della merce di carico e scarico?
Dell’occupazione abusiva del cortile comune si è occupata, proprio di recente, la Cassazione [Cass. sent. n. 8001/21 del 1.03.2021]. Ecco qual è la sintesi di tale pronuncia.
Indice:
1 Uso degli spazi comuni: regole e limiti;
2 Occupazione abusiva del cortile comune: quando?
3 Uso del cortile come parcheggio;
Uso degli spazi comuni: regole e limiti;
L’articolo 1102 del Codice civile sancisce le modalità e i limiti dell’uso della cosa comune come appunto il cortile, il giardino, l’atrio, il portone d’ingresso, ecc.
In particolare, ciascun condomino può usare gli spazi comuni purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne anche loro un pari uso.
Quanto al limite della «destinazione», esso indica il fine a cui la cosa è rivolta, avuto riguardo non solo della normale funzione ma anche dell’impiego, eventualmente diverso, concordato dalle parti. Quindi, se il regolamento condominiale non stabilisce uno specifico utilizzo del cortile, ciascuno può utilizzarlo per le proprie esigenze, come parcheggiare l’auto, passeggiare, giocare, ecc.
Quanto invece al «pari utilizzo», ogni condomino può utilizzare il cortile condominiale, anche in modo più intenso degli altri, a condizione però che non limiti le facoltà di godimento esercitate dai condomini, sfruttando in maniera esclusiva il bene [2].
La nozione di pari uso non va infatti intesa nel senso di permettere un uso identico e contemporaneo del cortile condominiale a ciascun condomino, ma deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto ne faranno gli altri condomini [3].
Pertanto, se il cortile condominiale non è sufficientemente ampio da permettere il parcheggio a tutti i condomini o se i posti auto non sono equivalenti e i condomini sono in disaccordo, il criterio legittimo da seguire è quello del parcheggio a rotazione (o turnazione), poiché assicura ad ogni condomino il massimo godimento possibile e l’uniformità di trattamento [4].
Non è invece legittimo attribuire il parcheggio nel cortile comune secondo il criterio del valore degli appartamenti stabilito sulla base delle tabelle millesimali [5].
L’uso del cortile comune non è legato a precisi limiti di tempo o spazio. Le regole del Codice civile infatti trovano l’unico limite nell’impedimento al contestuale utilizzo da parte di altri.
Occupazione abusiva del cortile comune: quando?
Il cortile costituisce oggetto di proprietà comune tra i proprietari degli appartamenti. La proprietà è in proporzione ai millesimi di ogni condomino.
Per il riconoscimento della proprietà collettiva sul cortile, non è necessario dimostrare l’utilità specifica che da esso trae ciascuna unità immobiliare dell’edificio.
Alla luce di quanto abbiamo appena detto, possiamo ora affrontare il tema dell’occupazione abusiva del cortile comune. Questa si verifica in due casi:
quando l’uso del cortile avviene per una finalità diversa dalla sua tipica destinazione. La destinazione può risultare dal regolamento condominiale o dalla natura stessa del bene (si pensi a chi lasci l’auto in un cortile ove invece non si può parcheggiare o, al contrario, a chi giochi a pallone e vi costruisca due porte in un cortile destinato alla sosta dei veicoli);
quando l’occupazione si estende su un’area talmente ampia o “strategica” da impedire agli altri condomini di utilizzare lo spazio in questione (si pensi a chi lasci dei pacchi in modo da rendere impossibile il parcheggio o le manovre di entrata e di uscita).
Nella pronuncia in commento, la Cassazione ha stabilito quindi il seguente principio: «può costituire abuso anche l’occupazione per pochi minuti del cortile comune che impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà».
La vicenda nasce dalla reazione illegittima di un condomino allo stazionamento, frequente, di alcuni pacchi in cortile.
Gli stessi erano destinati all’attività di un altro condomino e dunque diretti presso la sua azienda, ma – a detta del ricorrente – impedivano la fruizione del cortile agli altri, nel caso specifico riducendo l’illuminazione dell’immobile di proprietà del ricorrente stesso.
Uso del cortile come parcheggio
Il cortile, in assenza di un espresso divieto contenuto nel regolamento condominiale, può essere adibito a parcheggio delle auto dei condomini: spetta all’assemblea poi regolamentarne l’uso per assicurare il miglior godimento della cosa comune in capo a tutti i partecipanti, predeterminando le aree a ciò destinate e stabilendo al loro interno le porzioni separate assegnate in via esclusiva a ciascun condomino, purché tutti ne possano fare simile uso.
Deve essere invece escluso il diritto di parcheggiare nel cortile condominiale se la presenza di veicoli in sosta, oltre che rendere scomodo il raggiungimento a piedi delle singole unità immobiliari, impedisca a un condomino di utilizzare il cortile per l’introduzione di automezzi nei vani di sua proprietà posti a pianterreno.
Il parcheggio in cortile può anche essere vietato da un regolamento approvato all’unanimità che preveda espressamente che il bene comune debba essere lasciato libero e sgombro: in tal caso, può costituire abuso anche l’occupazione del cortile per pochi minuti, ancor più, comunque, se il parcheggio dell’autovettura si protragga per lunghi periodi di tempo perché, così facendo, viene pregiudicato agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento [6].
Note:
[2] Cass. 15 giugno 2012 n. 9875, Cass. 5 ottobre 2009 n. 21256 Cass. 24 giugno 2008 n. 17208).
[3] Cass. 30 marzo 2009 n. 7637, Cass. 27 febbraio 2007 n. 4617.
[4] Cass. 7 dicembre 2006 n. 26226, Cass. 16 giugno 2005 n. 12873, Trib. Roma 13 dicembre 2019 n. 23958, Trib. Roma 5 ottobre 2010.
[5] Cass. 7 dicembre 2006 n. 26226.
[6] Cass. ord. n. 7618/2019.