A chi fare causa se l’affittuario non rispetta il regolamento condominiale: al proprietario o all’affittuario stesso?
Tra le clausole che, di solito, vengono riportate all’interno del contratto di locazione vi è quella che prevede l’obbligo, per l’inquilino, di rispettare il regolamento condominiale. È sufficiente questa previsione per liberare il locatore da ogni responsabilità derivante dalle violazioni poste in essere dall’affittuario? Se quest’ultimo dovesse fare rumore, rompere l’ascensore, molestare gli altri condomini, il padrone di casa ne sarebbe responsabile?
Se bastasse una semplice clausola contrattuale a esonerare le persone dalla responsabilità, di certo in molti avrebbero gioco facile. Ma le cose non stanno sempre così, specie in materia di affitto. Cerchiamo allora di scoprire se il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino in condominio.
In linea generale, tutti i danni posti in essere dall’affittuario ricadono su di esso se il locatore non era a conoscenza del suo comportamento illecito o, comunque, non ha avuto modo di impedire che venisse portato a termine.
Ad esempio, se il conduttore lascia inavvertitamente aperto il rubinetto del lavandino, il locatore non può essere ritenuto responsabile per i danni provocati dalle infiltrazioni di acqua all’immobile adiacente o sottostante. Proprio con riferimento ai danni originati da un immobile in locazione, il proprietario è responsabile nei confronti dei terzi danneggiati a meno che non dimostri che l’incidente è stato dovuto al caso fortuito e, cioè, a un evento eccezionale, imprevedibile ed inevitabile che può essere costituito anche dal comportamento del conduttore.
La questione non è molto dissimile quando invece si tratta di danni derivanti non già dall’immobile concesso in locazione ma dal comportamento del suo conduttore. In particolare, anche qui, il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino in condominio solo nella misura in cui è in grado di evitare l’illecito. Un esempio servirà a rendere più chiara la questione.
Immaginiamo una persona che dia in affitto un appartamento ad un’altra, ben sapendo che questa lo utilizzerà per aprire un asilo nido, nonostante il regolamento condominiale lo vieti. In questo caso, il locatore è corresponsabile per la violazione del regolamento e il conseguente disturbo alla quiete degli altri condomini proprio perché consapevole, sin dall’origine, dell’attività che l’inquilino avrebbe svolto. Come chiarito dalla Cassazione [1], «In tema di condominio degli edifici e nell’ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore».
Allo stesso modo, il locatore che venga a sapere del fatto che l’inquilino organizza dei festini sul balcone di sua proprietà, molestando gli altri condomini, è tenuto quantomeno a diffidare il responsabile. Gli esempi potrebbero moltiplicarsi. In linea generale, se da un lato è vero che il locatore non può essere responsabile per i comportamenti passati che non ha potuto evitare, perché non ne era a conoscenza, è anche vero che, una volta informato delle condotte illecite del conduttore, deve fare il possibile per impedirle.
Secondo la Cassazione [2], il padrone di casa deve fare tutto quanto è in suo potere per evitare il ripetersi delle condotte moleste, finanche avviare una procedura di sfratto. E questo perché, se l’affittuario non rispetta il regolamento e l’osservanza di quest’ultimo è posto come condizione del contratto di locazione, è ben possibile ricorrere al giudice per mandarlo via di casa.
È la stessa Suprema Corte a dire che «In tema di condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza, a far cessare gli abusi». A tal fine, egli deve «porre in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione» ossia allo sfratto.
Stesso atteggiamento si ritrova in una sentenza della Cassazione del 1997 secondo cui: «Il condomino siccome principale destinatario delle norme regolamentari si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di quelle norme da parte sua ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore». Pertanto, il proprietario dell’appartamento è tenuto non solo ad imporre al conduttore, nel contratto di affitto, il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento di condominio, ma a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto.
Nel caso di specie, i giudici hanno condannato il condomino a cessare l’utilizzazione abusiva del proprio appartamento, dato in locazione ad uso abitativo e, in effetti, adibito dal conduttore ad ambulatorio tricologico, in contrasto con il divieto del regolamento condominiale, e a risarcire al condominio i danni conseguenti a tale uso, addebitando al locatore di non aver fatto ricorso ai rimedi giudiziari per l’ipotesi di uso diverso da quello pattuito.
Note:
[1] Cass. sent. n. 11859/2011. Cfr. anche Trib. Milano, sent. del 22.02.2018.
[2] Cass. sent. n. 11383/2006.
[3] Cass. sent. n. 8293/1997.