Donazione di immobile: regole fiscali, controlli, problemi ereditari e possibili ostacoli alla vendita.
Sono in molti a vivere in una casa pagata dai genitori. Succede a volte che il padre dia al figlio i soldi per acquistare l’abitazione in cui vivere o che versi il prezzo direttamente al venditore.
Tuttavia, anche da un atto così spontaneo e altruistico – del tutto naturale all’interno di un contesto familiare – derivano una serie di conseguenze giuridiche. Prime tra tutte quelle di carattere fiscale: come vedremo a breve, per evitare controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, è necessario tenere traccia dello spostamento del denaro.
C’è inoltre da considerare l’eventualità che un giorno il genitore possa esigere la restituzione dei soldi: il figlio è tenuto ad obbedire?
Non di rado, poi, c’è chi si chiede se ci sono problemi a rivendere la casa pagata dai genitori.
Infine, bisogna considerare le possibili ricadute della donazione all’interno di un regime di comunione dei beni tra coniugi qualora il donatario dovesse essere sposato.
Indice:
1 Casa pagata dai genitori: si pagano le tasse?
2 Casa pagata dai genitori: controlli fiscali
3 Restituzione del denaro donato al figlio per l’acquisto di un immobile
4 Casa pagata dai genitori e problemi ereditari
5 Ci sono problemi a rivendere la casa pagata dai genitori?
6 La donazione della casa rientra nella comunione?
Casa pagata dai genitori: si pagano le tasse?
Se il genitore versa sul conto corrente del figlio i soldi necessari a comprare una casa sta effettuando ciò che tecnicamente viene chiamata «donazione indiretta». Tale atto non è soggetto a tassazione, né richiede la previa stipula di un rogito notarile di donazione, anche se si tratta di un importo considerevole.
Tuttavia, è necessario che nel contratto di compravendita (quello cioè stipulato innanzi al notaio), l’acquirente – ossia il figlio – dichiari esplicitamente di pagare il prezzo dell’immobile con i soldi provenienti dalla donazione stessa.
Casa pagata dai genitori: controlli fiscali
Una seconda questione di carattere fiscale riguarda la possibilità che l’intestazione di un immobile in capo a un soggetto nullatenente o comunque con ridotte capacità economiche (come potrebbe essere un giovane) possa generare, nell’Agenzia delle Entrate, il sospetto della presenza di redditi non dichiarati e quindi di un’evasione fiscale. L’ufficio delle imposte pertanto potrebbe esigere dall’intestatario del bene la giustificazione della provenienza del denaro con cui è riuscito a pagare il prezzo del bene e quest’ultimo dovrà dimostrare che si è trattato di una donazione. Pertanto, il figlio deve fornire prova documentale della donazione dei genitori: il che potrà avvenire solo tramite le copie degli assegni o gli estratti conto da cui si evinca il bonifico. Scambi di denaro non tracciabili sono estremamente pericolosi.
Restituzione del denaro donato al figlio per l’acquisto di un immobile
Una volta donato il denaro al figlio per l’acquisto dell’immobile, il genitore non ne può più chiedere la restituzione [1]. Difatti, in tal caso, si è in presenza non già di un prestito o di un mutuo, ma di una donazione indiretta. E la donazione è irrevocabile. In tal caso, il donante fornisce il denaro quale mezzo per l’acquisto del bene, che costituisce il fine della donazione.
Casa pagata dai genitori e problemi ereditari
Le donazioni fatte in favore di un figlio da un genitore non possono essere contestate dagli altri figli finché questi è ancora in vita. Lo possono essere solo alla sua morte, sempre che la divisione del patrimonio non abbia rispettato le cosiddette quote di legittima che la legge riserva sempre ai familiari più stretti (figli e coniuge).
Quindi, i fratelli cui il padre o la madre, prima di morire, abbia lasciato meno della quota di legittima, possono chiedere un ricalcolo della divisione ereditaria e di tutte le donazioni fatte in vita dal genitore. Il termine è di 10 anni dalla morte del genitore. Se il figlio donatario ha venduto il bene, questo può essere recuperato dal terzo acquirente se non sono decorsi 20 anni dalla donazione paterna.
Proprio per questa ragione, è spesso difficile riuscire a rivendere una casa ricevuta in donazione da un genitore.
Ci sono problemi a rivendere la casa pagata dai genitori?
Se è vero che la casa donata dai genitori può essere difficilmente rivenduta, posta la possibilità per il terzo acquirente di doverla restituire nel caso in cui gli altri eredi contestino la lesione della legittima, tale rischio non sussiste invece se il genitore si è limitato a versare sul conto del figlio la somma di denaro per pagare il prezzo dell’immobile. Difatti, in questo caso, oggetto della donazione è il denaro e non la casa. Quindi, gli eredi eventualmente lesi non potranno agire contro il terzo acquirente dell’immobile.
La donazione della casa rientra nella comunione?
La donazione della casa fatta dai genitori in favore del figlio, o del denaro necessario all’acquisto della casa, non ricade nella comunione. E ciò vale sia quando la donazione sia avvenuta prima del matrimonio che successivamente. Difatti, la legge stabilisce che tutti i beni ricevuti in regalo o acquistati con soldi ricevuti in regalo non cadono in comunione.
Resta tuttavia la possibilità che, in caso di separazione o divorzio, l’immobile venga dal giudice assegnato al genitore con cui i figli (minorenni o maggiorenni non ancora autosufficienti) andranno a vivere.
Note:
[1] Trib. Reggio Calabria, sent. n. 754/2020. Per il giudice nella vicenda «si individuano gli elementi di una c.d. donazione indiretta, ossia di un atto di liberalità non donativo in cui il donante raggiunge lo scopo di arricchire un’altra persona servendosi di atti che hanno una causa diversa da quella del contratto di donazione». Essa si identifica «in ogni negozio che, pur non avendo la forma della donazione, sia mosso da fine di liberalità e abbia lo scopo e l’effetto di arricchire gratuitamente il beneficiario». Anzi, sottolinea il Tribunale, il caso di specie configura una delle ipotesi più diffuse di donazione indiretta, ovvero quella in cui «il genitore corrisponde direttamente al venditore il prezzo per un immobile che viene acquistato e intestato al figlio o mette a disposizione del figlio la provvista di denaro per l’acquisto dell’immobile». E ciò vale anche «quando il donante paghi soltanto una parte del prezzo della relativa compravendita dovuto dal donatario, laddove sia dimostrato lo specifico collegamento tra dazione e successivo impiego delle somme».
Pertanto, conclude il Tribunale, nella fattispecie si riscontra lo schema tipico della donazione indiretta, anche avuto riguardo la qualità dei soggetti protagonisti della vicenda, sicché non può essere domandata la restituzione della somma in tal modo donata.