Aggravio di carico urbanistico; destinazione compatibile con il Piano regolatore; compatibilità del mutamento di destinazione d’uso con le previsioni urbanistiche locali e con le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità.
Indice:
1 Il cambio di destinazione d’uso
2 Modalità di accertamento del mutamento di destinazione d’uso
3 Mutamenti di destinazione d’uso e incidenza sul carico urbanistico
4 Mutamento di destinazione d’uso da laboratorio ad edificio di culto
5 Il passaggio dell’immobile ad una nuova destinazione d’uso
6 Onerosità del cambio di destinazione d’uso
7 La buona fede dell’acquirente di un immobile abusivo
8 Violazione di piani regolatori e di regolamenti edilizi comunali
9 Mutamento di destinazione d’uso senza opere
10 Previsioni urbanistiche locali e con le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità
11 Condono edilizio e mutamento di destinazione d’uso
12 Come ottenere il cambio di destinazione d’uso
13 Cambio di destinazione d’uso di un immobile da magazzino ad esercizio commerciale
14 Cambio di destinazione d’uso tra categorie omogenee.
Il cambio di destinazione d’uso
La dichiarata volontà del privato di vedere formalmente assentito il cambio di destinazione d’uso con il rilascio di un permesso di costruire esclude che detta richiesta possa valere anche come mera comunicazione del proposito di mutare autonomamente la destinazione d’uso dell’immobile. Se è vero che il legislatore regionale ha inteso semplificare le formalità del caso, quando si tratti di variazioni conformi alle previsioni urbanistiche comunali e alla normativa igienico sanitaria e non si dia luogo alla realizzazione di opere edilizie, è altrettanto vero che ciò presuppone evidentemente una consapevole volontà del privato di dare corso alla nuova destinazione funzionale del manufatto senza condizioni o riserve.
Nella circostanza, al contrario, quali che fossero le ragioni che avevano indotto alla richiesta del permesso di costruire in luogo dell’effettuazione di una mera comunicazione, è chiaro che l’istanza prodotta implicava il rilascio di un atto di assenso e a questo tacitamente subordinava la nuova destinazione d’uso, sì da non poter essere la stessa assimilata ad una comunicazione ex se produttiva dell’effetto legale di cui all’art. 52, comma 2, l. rg. n. 12/2005.
T.A.R. Milano, (Lombardia) sez. II, 21/09/2020, n.1674
La volontà di rendere formale il cambio di destinazione d’uso, unitamente al rilascio di un permesso di costruire, non ha valenza di comunicazione del proposito di mutare autonomamente la destinazione d’uso dell’immobile, conseguentemente, in siffatta circostanza, non insorge in capo all’Amministrazione alcun diritto al versamento del credito di mutamento di destinazione d’uso.
T.A.R. Milano, (Lombardia) sez. II, 21/09/2020, n.1674
Modalità di accertamento del mutamento di destinazione d’uso
L’accertamento del mutamento di destinazione d’uso per difformità totale rispetto al titolo abilitativo dev’essere effettuato, nel caso di lavori in corso d’opera, sulla base dell’individuazione di elementi univocamente significativi, propri del diverso uso cui l’opera è destinata e non coerenti con l’originaria destinazione della medesima. La modifica di destinazione d’uso è integrata anche dalla realizzazione di sole opere interne, così come dalla predisposizione di impianti tecnologici sottotraccia all’interno di un vano autorizzato come “vuoto tecnico”, in quanto tale tipologia di intervento costituisce circostanza idonea per ritenere la destinazione abitativa dell’immobile.
Cassazione penale sez. III, 02/07/2020, n.25265
Mutamenti di destinazione d’uso e incidenza sul carico urbanistico
Dall’art. 32, comma 1, lett. a), T.U.E. si evince la necessità di ottenere un provvedimento espresso, ovvero il rilascio di un permesso di costruire, per il passaggio tra categorie funzionalmente autonome, con o senza opere; tale cambio d’uso incide, infatti, sul carico urbanistico senza ulteriori accertamenti da compiere. Invero, l’art. 23 ter, d.P.R. n. 380/2001 individua i mutamenti nella destinazione d’uso di un immobile da ritenere urbanisticamente rilevanti e che, pertanto, necessitano di uno specifico titolo abilitativo edilizio, sul presupposto che il mutamento di destinazione d’uso, anche solo funzionale, comporta un aggravio di carico urbanistico (con la consequenziale necessità per l’interessato di munirsi del titolo edilizio), quando implica un passaggio tra categorie urbanisticamente differenti.
Peraltro, in materia edilizia, l’aumento del carico urbanistico di un immobile si verifica anche laddove, pur senza mutare la sua destinazione, l’opera si presti a rendere la struttura un polo di attrazione per un maggior numero di persone con conseguente necessità di un più intenso utilizzo delle urbanizzazioni esistenti.
T.A.R. Napoli, (Campania) sez. III, 13/05/2020, n.1750
Mutamento di destinazione d’uso da laboratorio ad edificio di culto
È legittima l’ordinanza di remissione in pristino ove sia stato realizzato un mutamento di destinazione d’uso da laboratorio a luogo di culto in assenza del permesso di costruire prescritto ai sensi dell’art. 52, comma 3-bis, della l.r. Lombardia n. 12/2005. Il mutamento d’uso di un immobile, in assenza di opere edilizie, infatti, diviene rilevante, in base all’art. 32 d.P.R. n. 380/2001, ove implichi variazione degli standard previsti dal d.m. 2 aprile 1968, e, nel caso di specie, l’afflusso non sporadico di un notevole numero di persone porta ad escludere che il cambio di destinazione d’uso in questione non sia idoneo a determinare un aumento del fabbisogno di aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale tale da renderlo irrilevante dal punto di vista urbanistico .
T.A.R. Milano, (Lombardia) sez. II, 22/08/2019, n.1916
Il passaggio dell’immobile ad una nuova destinazione d’uso
Il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, anche solo funzionale, comporta un aggravio di carico urbanistico quando implica un passaggio tra categorie urbanisticamente differenti ex art. 99 della L.R. n. 65/2014, con conseguente assoggettamento agli oneri di urbanizzazione previsti per la nuova destinazione d’uso.
T.A.R. Firenze, (Toscana) sez. III, 08/07/2019, n.1043
Onerosità del cambio di destinazione d’uso
Il cambio di destinazione d’uso di un immobile, ancorché compatibile nella medesima zona omogenea, intervenuto tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, soggetta al regime oneroso, indipendentemente dalla tipologia delle opere.
Non si devono infatti sovrapporre due piani differenti, quello della ammissibilità dell’intervento edilizio, e quello del pagamento degli oneri che ad esso sono conseguenti. In particolare, il mutamento da destinazione produttiva a commerciale ha effetti incidenti sul carico urbanistico, comportando un incremento della domanda di servizi nella zona coinvolta.
T.A.R. Catania, (Sicilia) sez. II, 03/07/2019, n.1696
La buona fede dell’acquirente di un immobile abusivo
Ai fini dell’applicazione dei provvedimenti repressivi di abusi edilizi (nella specie, per illegittimo cambio di destinazione d’uso), non può rilevare l’eventuale buona fede del soggetto che assuma di aver acquistato l’immobile solo a valle del suo mutamento di destinazione d’uso e, quindi, di non poter essere considerato partecipe di alcun illecito; in tali casi, l’asserita buona fede non può ritenersi incolpevole, poiché la verifica dello stato dell’immobile oggetto di compravendita, unitamente al riscontro del contesto nel quale l’immobile è inserito e alle sue caratteristiche edilizie, costituiscono operazioni sicuramente necessarie nelle normali compravendite per chi agisce con ordinaria diligenza.
T.A.R. Cagliari, (Sardegna) sez. II, 31/05/2019, n.475
Violazione di piani regolatori e di regolamenti edilizi comunali
La sottoposizione dell’immobile oggetto dell’istanza di sanatoria a vincolo di tutela monumentale con d.m. 24 novembre 1952, rende le opere abusive realizzate – consistenti nel cambio di destinazione d’uso da abitativo e commerciale in attività turistico recettive – non suscettibili di sanatoria, ostandovi il chiaro tenore letterale dell’art. 32, comma 27, lett. e), l. n. 326 del 2003, ai sensi del quale non sono comunque suscettibili di sanatoria le opere abusive qualora siano realizzate su immobili dichiarati monumento nazionale con provvedimenti aventi forza di legge o dichiarati di interesse particolarmente rilevante ai sensi degli artt. 6 e 7 del d.lgs. n. 490 del 1999.
Correttamente quindi la Soprintendenza esprime il proprio parere in senso negativo in ordine alla condonabilità delle opere realizzate, in puntuale applicazione della disciplina di riferimento, la quale, avendo carattere eccezionale, non può essere oggetto di interpretazione manipolativa ed estensiva quanto alla tipologia di abusi suscettibili di sanatoria.
T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 08/04/2019, n.4572
Mutamento di destinazione d’uso senza opere
In tema di reati edilizi, il mutamento di destinazione d’uso senza opere è assoggettato a Scia, purché intervenga nell’ambito della stessa categoria urbanistica, mentre è richiesto il permesso di costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio di categoria o, se il cambio d’uso sia eseguito nei centri storici, anche all’interno di una stessa categoria omogenea (fattispecie in cui è stato ravvisato il reato rispetto al contestato mutamento di destinazione a uso abitativo di un seminterrato di un immobile sul rilievo del derivatone aggravamento del carico urbanistico, per la maggiore e autonoma superficie residenziale gravante sul territorio, pur in assenza dell’esecuzione di opere).
Cassazione penale sez. III, 08/11/2018, n.6366
Previsioni urbanistiche locali e con le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità
All’Amministrazione va sempre riconosciuto il potere di verificare la compatibilità del mutamento di destinazione d’uso con le disposizioni urbanistiche locali, oltre che con le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità. La portata derogatoria dell’art. 32, comma 4, l. n. 383 del 2000 non consente, infatti, di trascurare la valutazione della compatibilità urbanistica e dell’eventuale aggravio del carico urbanistico derivante dal cambio di destinazione d’uso di un immobile.
T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 10/09/2018, n.9209
Condono edilizio e mutamento di destinazione d’uso
In caso di istanza di condono per mutamento di destinazione d’uso, la locuzione “ultimazione” riferita alle opere abusive va intesa in senso funzionale, con riguardo, cioè, al momento in cui l’immobile ha acquisito caratteristiche oggettivamente ed univocamente idonee alla nuova destinazione, anche se i lavori non risultino completati con gli interventi di finitura.
T.A.R. Napoli, (Campania) sez. II, 31/07/2018, n.5119
Come ottenere il cambio di destinazione d’uso
Il patto parasociale, in forza del quale taluni soci si impegnano ad eseguire prestazioni a beneficio della società, integra la fattispecie del contratto a favore di terzo disciplinato dall’art. 1411 c.c., il cui adempimento può essere chiesto sia dalla società terza beneficiaria, sia dai soci stipulanti, in quanto la validità del patto parasociale non è legata alla permanenza della qualità di socio degli stipulanti.
Nel caso in cui il socio si impegni a propria cura e spese ad eseguire una prestazione a beneficio della società (consistente nello svolgimento dell’attività necessaria per la valorizzazione dell’immobile di proprietà della società stessa al fine di ottenere il cambio di destinazione d’uso), integrando il patto in questione un contratto a favore di terzo, deve ritenersi applicabile la relativa disciplina che prevede che gli effetti dell’accordo si producano a favore sia dello stipulante che del terzo, il quale ultimo, però, non acquista mai veste di parte contrattuale, né in senso formale né in senso sostanziale. Da ciò deriva che, non risultando il terzo parte dell’accordo intervenuto fra i soci, non può essere fatta valere nei suoi confronti la eventuale pretesa creditoria.
Tribunale Roma sez. XI, 15/02/2018, n.3410
Cambio di destinazione d’uso di un immobile da magazzino ad esercizio commerciale
Il cambio di destinazione d’uso di un immobile da magazzino ad esercizio commerciale, ancorchè compatibile nella medesima zona omogenea, interviene tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee e, quindi, integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico soggetta a regime concessorio oneroso indipendentemente dall’esecuzione di opere.
T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 01/12/2017, n.11910
Cambio di destinazione d’uso tra categorie omogenee
Non si può ritenere che il cambio di destinazione d’uso dell’immobile in questione da deposito ad attività connessa ai servizi del turismo e di biglietteria integri un cambio di destinazione d’uso nell’ambito della medesima categoria funzionale di cui alla lett. b), dell’art. 23 ter, d.P.R. n. 380 del 2001, come tale irrilevante e liberamente eseguibile.
E’, infatti, evidente che il passaggio dalla destinazione dell’immobile da deposito, poco importa se utilizzato in via autonoma o funzionale ad altro fabbricato, a luogo ove si svolge un’attività di “servizi annessi al turismo, servizi di biglietteria” di tipo commerciale determina, senza ombra di dubbio, non solo un cambio tra categorie non omogenee, ma anche idoneo ad incidere sul carico urbanistico.
T.A.R. Napoli, (Campania) sez. VII, 06/11/2017, n.5152