Come e quando non pagare l’agente immobiliare: i casi in cui non è dovuto compenso perché l’attività non ha portato a un risultato utile.
L’obbligo di corrispondere la provvigione all’agenzia immobiliare scatta a prescindere dall’esistenza di un incarico o di un contratto scritto con le parti: basta il semplice fatto di aver contribuito all’incontro tra le parti e alla creazione, tra queste, di un vincolo giuridico rivolto al trasferimento della proprietà. Se tanto viene realizzato, è del tutto irrilevante anche la scadenza del contratto stesso.
A queste conclusioni è pervenuta più volte la giurisprudenza. Sicché, viene naturale chiedersi: «Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?». Cerchiamo di mettere alcuni punti fermi su tale disciplina in modo da non dover fare poi i conti con brutte sorprese.
Indice:
1 Quando l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione
2 L’apporto del mediatore
3 La firma di un accordo giuridicamente vincolante
4 Il mediatore immobiliare va pagato anche dall’acquirente?
5 Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?
Quando l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione
Il diritto alla provvigione sorge in presenza di due condizioni; in particolare, è necessario che:
la conclusione dell’affare sia conseguenza dell’attività dell’agente. È sufficiente che quest’ultimo – abbia messo in relazione le parti;
tra le parti si formi un vincolo giuridico rispettivamente volto ad acquistare e a vendere.
Vediamo meglio come si atteggiano questi dovuti presupposti.
L’apporto del mediatore
La prima condizione per vantare il diritto alla provvigione è l’aver messo in contatto le parti e aver fatto sì che tra le stesse si instaurassero delle trattative. Tale “contatto” può sorgere in qualsiasi modo, anche in assenza di un mandato scritto con l’agenzia immobiliare. L’importante è, ovviamente, che il venditore e l’acquirente abbiano accettato che l’agente facesse loro da intermediario.
Come chiarito dalla Cassazione [1], «ai fini della configurazione del rapporto di mediazione, non è necessaria di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l “attività del mediatore avvantaggiandosene».
In altri termini, è del tutto irrilevante che non ci sia mai stato un contratto, così com’è indifferente che l’eventuale contratto scritto sia scaduto. Allo stesso modo, non è necessario che l’incarico all’agente sia conferito per iscritto; può essere dato anche verbalmente o in forma tacita. Ciò che conta è la volontà delle parti di accettare il mediatore per metterle in relazione tra loro.
Il rapporto di mediazione non richiede neanche un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile in relazione ad una materiale attività di intermediazione che i contraenti accettano anche solo tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicché, anche laddove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una sola delle due parti, ma abbia avuto poi l’acquiescenza dell’altra, quest’ultima resta parimenti vincolata verso il mediatore.
La firma di un accordo giuridicamente vincolante
In secondo luogo, secondo la Cassazione, l’agente immobiliare può vantare il diritto alla provvigione solo nel momento in cui tra le parti si forma un vincolo giuridico – tutelabile in tribunale – rivolto alla conclusione del contratto di compravendita. Quindi, il semplice fatto di far conoscere il venditore e l’acquirente tra loro non è sufficiente per vantare un compenso: è necessario che le parti si siano impegnate nella conclusione di un compromesso (il cosiddetto contratto preliminare). E ciò perché il compromesso, se non rispettato, consente di agire in giudizio per il rispetto dell’impegno preso. Se invece tra le parti si instaurano semplici contatti esplorativi, che poi non danno luogo ad alcun risultato, il mediatore non può accampare pretese economiche.
Dall’altro lato, la mancata conclusione della compravendita, avvenuta senza un valido motivo non consente di non pagare la provvigione. E ciò perché proprio l’assenza di una giusta causa di recesso consente alla parte di agire dinanzi al giudice per far valere il vincolo giuridico intercorso tra le parti.
Viceversa, se si deve recedere dalla compravendita per una valida motivazione, come ad esempio la scoperta di un abuso edilizio, l’agente non dovrà essere pagato.
Il mediatore immobiliare va pagato anche dall’acquirente?
Anche l’acquirente dell’immobile paga la provvigione se si avvale dell’opera del mediatore, che ha ricevuto un mandato anche dal venditore. E ciò perché, per far scattare il diritto alla provvigione, è sufficiente che l’agenzia immobiliare abbia messo in contatto le due parti e che l’affare si sia concluso per suo tramite [2]. Come anticipato nel paragrafo precedente, ciò che conta è l’essersi avvantaggiati dell’attività del mediatore, a prescindere dalla preesistenza di un incarico formale o informale.
Quando l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione?
Da quanto abbiamo appena visto, il mediatore non ha diritto alla provvigione se le parti non firmano un impegno che le porti, poi, alla conclusione del contratto di compravendita definitivo. Non è tale, ad esempio, una semplice proposta se non confluisce in un compromesso (il contratto preliminare), quando ancora tutti gli elementi della vendita sono incerti.
Secondo la Cassazione non è dovuta la provvigione se il compratore si limita a firmare soltanto una proposta irrevocabile. E ciò perché è soltanto un accordo preparatorio, che il venditore restituisce chiedendo un incontro per arrivare a un’intesa più soddisfacente. Si tratta di un preliminare del preliminare, insomma, che esclude la corresponsione di un compenso al mediatore [3].
L’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione se le parti si conoscono tra loro (o con l’intervento di un altro soggetto) e quindi giungono alla stipula del compromesso senza che il mediatore abbia partecipato al loro incontro (salvo in questo caso che la mediazione sia con esclusiva e con divieto alla parte di trattare singolarmente). Dall’altro lato, però, il mediatore ha diritto ad essere pagato se i contraenti, seppur messi in relazione dal mediatore stesso, conducono le trattative tra di loro (in tal caso, però, si potrà ridimensionare il compenso).
L’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione in caso di recesso dalle trattative per giusta causa da parte di uno dei due contraenti, ad esempio perché l’altro abbia taciuto delle irregolarità urbanistiche.
La provvigione all’agenzia è pure esclusa quando l’immobiliare non avvisa il promissario acquirente che c’è un’ipoteca sull’appartamento oggetto della trattativa. E ciò perché il mediatore deve informare le parti su tutte le circostanze che incidono sulla sicurezza dell’affare, che siano di sua conoscenza o conoscibili utilizzando la diligenza normalmente esigibile da un professionista del settore. Il tutto sia nell’ipotesi tipica in cui il mediatore agisce in modo autonomo sia in quella atipica in cui è attivato su un incarico di una delle parti [4].
Il mediatore non ha diritto al compenso se non ha il certificato di iscrizione al Rea.
Il mediatore non ha diritto a chiedere il pagamento della provvigione alla parte intermediata che non sia stata posta in grado di conoscere l’opera di intermediazione ed abbia, dunque, incolpevolmente ignorato l’attività del mediatore [5].
Se il mediatore partecipa a una prima fase di trattative che non danno risultato positivo, ma le parti concludono comunque l’affare riavviando le negoziazioni diversi anni dopo per effetto di iniziative nuove non ricollegabili all’originario intervento del mediatore, quest’ultimo non ha diritto alla provvigione [6].
Se alla conclusione del medesimo affare contribuiscono più mediatori, anche se intervenuti in tempi diversi, ciascuno di questi ha diritto ad una quota della provvigione, purché si sia trattato dello stesso affare sia sotto il profilo dei soggetti che dell’immobile.
Il mediatore matura il diritto al compenso anche quando l’affare tra le parti intermediate non si conclude per colpa di una di queste, salvo che essa dimostri che il proprio comportamento era sorretto da serie motivazioni, quale ad esempio l’inaffidabilità della controparte presentata dal mediatore.
Tuttavia, il mediatore non ha sempre e comunque il diritto di pretendere l’intera provvigione pattuita, anche in presenza di una clausola che affermi la sussistenza di tale diritto «in ogni caso». È infatti da ritenersi vessatoria quella clausola che attribuisce al mediatore il diritto alla provvigione, svincolato dallo svolgimento di qualsiasi controprestazione, in caso di recesso da parte del venditore.
Note:
[1] Cass. inviato. n. 869/2018.
[2] Cass. inviato. n. 26682/20.
[3] Cass. ord. n. 7781/20.
[4] Cass. ord. n. 27482/19.
[5] Cass. inviato. n. 12390/11.
[6] Cass. 16 ottobre 2020 n. 22426, Cass. 22 gennaio 2015 n. 1120, Cass. 2 agosto 2001 n. 10606.