Agevolazioni fiscali sulla prima casa: quando si decade dal beneficio e come fare per non perderlo.
Una volta usufruito del bonus prima casa in sede di rogito, è possibile decadere dal beneficio se non si rispettano le condizioni imposte dalla legge. Alcune di queste sono penalizzanti, come l’obbligo di non vendere casa per cinque anni; altre invece possono essere compromesse da imprevisti come l’omesso trasferimento della residenza a causa dei ritardi nella ristrutturazione o per un inquilino che non vuol andare via. È quindi sempre bene sapere come non perdere il bonus prima casa e così evitare di pagare le sanzioni all’Agenzia delle Entrate.
Di tanto ci occuperemo qui di seguito in modo che chiunque sia in procinto di acquistare un immobile con le agevolazioni fiscali possa anticipare quelli che sono i più frequenti problemi. Ma procediamo con ordine.
Indice:
1 Cos’è il bonus prima casa?
2 Come si ottiene il bonus prima casa?
3 Come si perde il bonus prima casa?
4 Che succede se si perde il bonus prima casa?
5 Come non perdere il bonus prima casa: la residenza
6 Come non perdere il bonus prima casa: la precedente abitazione
7 Come non perdere il bonus prima casa: la rivendita
Cos’è il bonus prima casa?
Prima di spiegare come non perdere il bonus prima casa, vediamo di cosa si tratta.
Il bonus prima casa è un’agevolazione fiscale che consente di usufruire di un grosso sconto sulle tasse al momento dell’acquisto della proprietà di un’abitazione, sia che ciò avvenga tramite compravendita, donazione o successione ereditaria.
Grazie al bonus prima casa:
chi acquista da una ditta di costruzioni versa l’Iva al 4% anziché al 10%; inoltre, le imposte ipotecaria, catastale e di registro, anziché in misura proporzionale, sono pari a 200 euro ciascuna;
chi acquista da un privato versa l’imposta di registro al 2% anziché al 9%; inoltre, le imposte ipotecaria e catastale, anziché in misura proporzionale, sono pari a 50 euro ciascuna.
Come si ottiene il bonus prima casa?
Per ottenere il bonus prima casa è necessario che:
l’immobile da acquistare non sia accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Si deve trattare quindi di una civile abitazione, non potendo perciò essere un terreno, un magazzino, un ufficio, un negozio e così via;
l’acquirente deve provvedere a trasferire la propria residenza nello stesso Comune (e non necessariamente al medesimo indirizzo) ove si trova l’immobile da acquistare. Se tale requisito non sussiste già al momento del rogito, vi si può adempiere entro i 18 mesi successivi;
l’acquirente non deve essere proprietario (neanche per quote) di altre abitazioni nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare. In caso contrario, esse vanno cedute (vendute o donate) prima del rogito;
l’acquirente non deve essere proprietario (neanche per quote) di un’altra abitazione, ovunque situata in Italia, per la quale abbia già usufruito del bonus prima casa. In caso contrario, essa va ceduta (venduta o donata) entro 1 anno dal rogito;
l’immobile acquistato non deve essere venduto prima del quinto anno dal rogito. Tuttavia, se ciò dovesse avvenire, per non decadere dal bonus prima casa è necessario acquistare, entro 1 anno, una nuova abitazione che abbia le stesse caratteristiche della prima casa qui elencate.
Come si perde il bonus prima casa?
Da quanto appena visto, tenendo conto delle condizioni che non devono necessariamente sussistere al momento dell’acquisto della proprietà ma che possono essere rispettate anche in un momento successivo, il bonus prima casa si perde in queste ipotesi:
se non si trasferisce la residenza entro 18 mesi dal rogito;
se non si vende l’abitazione precedente catalogata come «prima casa» entro 1 anno dal rogito;
se si vende l’immobile prima di 5 anni dall’acquisto senza acquistarne un altro che abbia i requisiti della prima casa.
Che succede se si perde il bonus prima casa?
Chi decade dal bonus prima casa subisce le seguenti conseguenze:
è costretto a versare all’Erario le imposte sul rogito (Iva, Registro, ipotecaria e catastale) in misura piena; in pratica, dovrà allo Stato la differenza tra quanto ha pagato in forza dell’agevolazione fiscale e quanto avrebbe invece dovuto pagare se non ne avesse usufruito;
oltre a ciò dovrà anche versare le sanzioni pari al 30% dell’importo sopra detto.
Come non perdere il bonus prima casa: la residenza
Per non perdere il bonus prima casa bisogna, innanzitutto, trasferire entro 18 mesi la propria residenza nel Comune ove si trova il nuovo acquisto.
La legge non impone che la residenza si trovi nello stesso immobile acquistato: è sufficiente che si trovi all’interno dei confini del medesimo Comune. Quindi, è ben possibile fissare la residenza in un altro immobile (anche se preso in affitto). Ciò potrebbe essere necessario, per non perdere il bonus prima casa, se quello acquistato non è stato ultimato, se la ristrutturazione tira per le lunghe o se l’inquilino a cui era stata data in locazione l’abitazione non se ne vuole andare.
La Cassazione ritiene che l’omesso trasferimento della residenza può essere giustificato – e quindi non comporta la decadenza dal bonus prima casa – se dovuto a forza maggiore: si deve quindi trattare di una causa imprevedibile. Tale non è, ad esempio, la difficoltà nello sfratto del conduttore che occupa l’immobile [1], il mancato completamento dell’immobile, il rigetto della richiesta da parte del Comune per inabitabilità dell’immobile, ma lo è l’occupazione abusiva dell’abitazione da parte di un terzo e qualsiasi altro fatto sopravvenuto, imprevedibile e non imputabile al contribuente.
Come non perdere il bonus prima casa: la precedente abitazione
Per non decadere dall’agevolazione fiscale è poi necessario cedere la proprietà dell’immobile, ovunque situato, per il quale si era in precedenza usufruito del bonus prima casa. Ciò deve avvenire entro 1 anno dal rogito.
Chi non riesce a venderlo però potrebbe anche donarlo al figlio o, in caso di coppia in separazione dei beni, al coniuge. Non è infatti necessaria la vendita.
Inoltre, in due casi è possibile acquistare una seconda casa senza bisogno di vendere la prima, usufruendo di nuovo delle agevolazioni fiscali previste dalla legge sulla “prima casa”. Ciò succede, innanzitutto, quando l’abitazione precedentemente posseduta sia divenuta, in relazione alle esigenze del contribuente, inidonea all’uso; si pensi al caso di un immobile pericolante a causa di un sisma o troppo stretto per le mutate esigenze della famiglia (magari per l’arrivo dei figli).
Il secondo caso si verifica quando la precedente abitazione è stata acquistata prima del 1993 da una ditta costruttrice (leggi sul punto Agevolazioni prima casa anche sulla seconda).
Come non perdere il bonus prima casa: la rivendita
Se si vende l’abitazione prima di 5 anni si perde il bonus prima casa. Tuttavia, la legge permette di evitare la decadenza se si vende la prima casa ed entro un anno se ne compra un’altra da adibire ad abitazione principale. È anche sufficiente che, nei cinque anni, si riceva un’altra abitazione a titolo di donazione o di successione ereditaria.
Quindi, le agevolazioni sulla prima casa non vanno revocate se entro i 5 anni dal suo acquisto viene venduta e si riceve in donazione o in eredità un immobile da adibire a prima abitazione.
Inoltre, il divieto appena visto di non cedere l’immobile prima di 5 anni riguarda solo la vendita e non la donazione. Il che significa che chi acquista una casa con l’agevolazione fiscale e la regala prima di 5 anni non perde il bonus neanche se non riacquista un nuovo immobile entro l’anno successivo. Naturalmente, non deve trattarsi di donazione simulata (leggi sul punto Eredità e donazione: doppia agevolazione prima casa).
In ogni caso, qualora il contribuente abbia venduto l’abitazione acquistata con il bonus prima casa prima dei 5 anni e non abbia intenzione di acquistare, entro i successivi 12 mesi, un’altra abitazione da adibire a prima casa può inviare un’apposita istanza all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla vendita. Così facendo non incorrerà nelle sanzioni. L’Agenzia delle Entrate provvederà a “riliquidare” le imposte da applicare all’atto come se il contribuente non avesse mai richiesto e beneficiato dell’agevolazione per la prima casa. In questo modo, il contribuente dovrà versare all’Erario la differenza delle imposte ma eviterà di pagare la sanzione.
Note:
[1] Cass. ord. n. 12466/21 del 12.05.2021.