Distanze legali dal confine nelle costruzioni: regolamento locale, artt. 873 e ss. cod. civ.
Indice:
1 Il principio della prevenzione si applica anche se il regolamento edilizio locale prevede una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art 873 cc;
2 Il criterio della prevenzione ex art. 873 e 875 cc può essere derogato dal regolamento comunale edilizio;
3 Il principio della prevenzione si applica anche in caso il regolamento locale non preveda una distanza minima dal confine;
4 Distanze legali tra costruzioni: la sopraelevazione;
5 Distanze nelle costruzioni e criterio della prevenzione.
Il principio della prevenzione si applica anche se il regolamento edilizio locale prevede una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art 873 cc
Il principio della prevenzione si applica anche nell’ipotesi in cui il regolamento edilizio locale preveda una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art. 873 c.c. e tuttavia non imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che la portata integrativa della disposizione regolamentare si estende all’intero impianto codicistico, inclusivo del meccanismo della prevenzione, sicché il preveniente conserva la facoltà di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e il prevenuto la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza ai sensi degli artt. 874,875 e 877 c.c.
Cassazione civile sez. II, 09/09/2019, n.22447.
Il criterio della prevenzione ex art. 873 e 875 cc può essere derogato dal regolamento comunale edilizio
Il criterio della prevenzione, previsto dagli artt. 873 e 875 c.c., è derogato dal regolamento comunale edilizio allorché questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse dal confine, salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio, nel qual caso il primo costruttore ha la scelta tra l’edificare a distanza regolamentare e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l’onere della creazione della zona di distacco.
Cassazione civile sez. II, 14/05/2018, n.11664
Il principio della prevenzione si applica anche in caso il regolamento locale non preveda una distanza minima dal confine
Si applica il principio codicistico di prevenzione — per il quale il confinante che costruisce per primo viene a condizionare la scelta del vicino che voglia a sua volta costruire — anche nell’ipotesi in cui un regolamento edilizio locale si limiti a stabilire un distacco minimo tra le costruzioni maggiore rispetto a quello contemplato dall’art. 873 c.c., senza prescrivere altresì una distanza minima delle costruzioni dal confine o vietare espressamente la costruzione in appoggio o in aderenza; non è, pertanto, preclusa al preveniente la possibilità di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e al prevenuto la corrispondente facoltà di costruire in appoggio o in aderenza, in presenza dei presupposti previsti dagli art. 874, 875 e 877 c.c.
Il principio della prevenzione si applica anche nell’ipotesi in cui il regolamento edilizio locale preveda una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art. 873 c.c. e tuttavia non imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che la portata integrativa della disposizione regolamentare si estende all’intero impianto codicistico, inclusivo del meccanismo della prevenzione, sicché il preveniente conserva la facoltà di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e il prevenuto la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza ai sensi degli artt. 874, 875 e 877 c.c.
Cassazione civile sez. un., 19/05/2016, n.10318
Distanze legali tra costruzioni: la sopraelevazione
In tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, va qualificata come nuova costruzione, sicché deve rispettare la normativa sulle distanze vigente al momento della sua realizzazione, non potendosi automaticamente giovare del diritto di prevenzione caratterizzante la costruzione originaria, che si esaurisce con il completamento, strutturale e funzionale, di quest’ultima.
Cassazione civile sez. II, 11/05/2016, n.9646
Distanze nelle costruzioni e criterio della prevenzione
In tema di distanze legali, il criterio della “prevenzione”, disciplinato dagli art. 873 ss. c.c., trova applicazione anche laddove gli strumenti urbanistici, non limitandosi solo a stabilire determinate distanze dal confine, prevedano la possibilità di costruire in aderenza od in appoggio.
La pronunzia in commento si uniforma al consolidato orientamento di legittimità (cfr., da ultimo, Cass., Sez. II, 6 novembre 2014 n. 23693, in Giust. civ. Mass., 2014 e Id., 30 ottobre 2007 n. 22896, ivi, 2007), alla cui stregua, in tema di distanze nelle costruzioni, il c.d. “criterio della prevenzione” — contemplato dagli artt. 873 e 875 c.c. — è derogato dal regolamento comunale edilizio allorché questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse dal confine, salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio, nel qual caso il primo costruttore ha la scelta tra l’edificare a distanza regolamentare e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l’onere della creazione della zona di distacco.
Cassazione civile sez. II, 11/12/2015, n.25032
La Sezione rimette al Primo Presidente, affinché ne valuti l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, la questione se, ai sensi dell’art. 873 c.c., nel caso in cui il regolamento edilizio determini unicamente la distanza fra le costruzioni, in assenza di qualunque indicazione circa il distacco delle stesse dal confine, il principio della prevenzione deve ritenersi operativo, non ostandovi alcun divieto di costruire in aderenza o sul confine, o se, invece, allorquando i regolamenti edilizi comunali stabiliscano una distanza minima assoluta tra costruzioni maggiore di quella prevista dal codice civile, detta prescrizione debba intendersi comprensiva di un implicito riferimento al confine, dal quale chi costruisce per primo deve osservare una distanza non inferiore alla metà di quella prescritta, con conseguente esclusione della possibilità di costruire sul confine e, quindi, dell’operatività del criterio della prevenzione.
La Sezione premette innanzitutto la “pacifica inoperatività del criterio della prevenzione allorquando la disciplina regolamentare imponga il rispetto inderogabile delle costruzioni dai confini” (cfr. ex multis Cass., Sez. II, 6 novembre 2014 n. 23693, in Giust. civ. Mass., 2014), per poi soffermarsi invece sulla non univocità della soluzione concernente la diversa ipotesi in cui le disposizioni dei regolamenti edilizi comunali prevedano solo una distanza tra costruzioni maggiore di quella codicistica, evidenziando tre diversi orientamenti in merito.
In particolare, secondo un primo indirizzo (cfr. ex multis Cass., Sez. II, 5 dicembre 2007 n. 25401, in Giust. civ. Mass., 2007), nel caso in cui il regolamento edilizio si limiti a determinare la distanza fra le costruzioni, il principio della prevenzione deve ritenersi operativo; secondo un secondo indirizzo (cfr. ex multis Cass., Sez. II, 22 febbraio 2007 n. 4199, in Giust. civ. Mass., 2007), nel diverso caso in cui il regolamento edilizio stabilisca una distanza minima assoluta tra costruzioni maggiore di quella prevista dall’art. 873 c.c., l’applicabilità del principio della prevenzione deve ritenersi esclusa, in quanto tale previsione implicherebbe che chi costruisce per primo deve osservare una distanza non inferiore alla metà di quella prescritta con conseguente impossibilità di costruire sul confine; secondo un orientamento intermedio benché risalente (Cass., Sez. II, 16 febbraio 1999 n. 1282, in Giust. civ. Mass., 1999), invece, pur non operando la prevenzione, ove i regolamenti edilizi stabiliscano una distanza minima maggiore di quella prevista dal c.c., ciò non impedirebbe di edificare sul confine ove lo spazio antistante fosse libero, oppure in aderenza o in appoggio a costruzioni preesistenti, con conseguente eccezionale applicabilità del principio della prevenzione.
In ordine alla specifica incidenza sul criterio della prevenzione delle norme regolamentari locali edilizie stabilenti una distanza non espressamente collegata al confine, cfr. anche Cass., Sez. Un., 27 novembre 1974 n. 3873, in Foro it., 1975, che, unica a pronunciarsi finora sul punto, ha affermato che “nel caso di norma regolamentare che determina la distanza fra costruzioni non dal confine, ma in via assoluta, commisurandola alla maggiore altezza di uno dei corpi di fabbrica, rimane esclusa la possibilità di costruire sul confine e l’applicabilità del criterio della prevenzione, onde colui che costruisce per primo deve osservare, rispetto al confine, una distanza pari alla metà dell’altezza dell’erigendo fabbricato”.
Cassazione civile sez. II, 12/03/2015, n.4965
Il criterio della prevenzione, previsto dagli artt. 873 e 875 cod. civ., è derogato dal regolamento comunale edilizio allorché questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse dal confine, salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio, nel qual caso il primo costruttore ha la scelta tra l’edificare a distanza regolamentare e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l’onere della creazione della zona di distacco.
Cassazione civile sez. II, 06/11/2014, n.23693