L’opponibilità al terzo acquirente o al creditore ipotecario del provvedimento di assegnazione della casa familiare. Il caso del pignoramento della casa familiare.
Indice:
1 Effetti del fallimento sull’assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario di figli minori
2 Opponibilità al terzo del provvedimento di assegnazione della casa familiare
3 Cessione effettuata durante il matrimonio dal proprietario dell’immobile e opponibilità del provvedimento di assegnazione della casa familiare all’altro coniuge
4 Casa coniugale posseduta a titolo diverso dalla proprietà e opponibilità ai proprietari e ai terzi
5 L’opponibilità dell’acquisto del terzo acquirente della casa coniugale al coniuge assegnatario
6 Il diritto sulla casa coniugale spettante al coniuge assegnatario non si estingue con la morte dell’altro coniuge
7 I provvedimenti di assegnazione e revoca di casa familiare non hanno effetto sul credito ipotecario anteriore alla loro trascrizione.
Effetti del fallimento sull’assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario di figli minori
Il provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge o al convivente affidatario di figli minori (o coabitante con figli maggiorenni non autosufficienti senza loro colpa) nei limiti del novennio, ove non trascritto e anche oltre il novennio, ove trascritto, è opponibile anche al terzo, successivamente resosi acquirente dell’immobile, finché perduri la efficacia della pronunzia giudiziale. Deriva da quanto precede, pertanto, che qualora, successivamente alla dichiarazione di fallimento, il fallito abbia ceduto al coniuge la casa familiare la inefficacia di quest’atto – a norma dell’art. 44 l. fall. – non esclude, in relazione al medesimo bene, la concreta situazione giuridica a esso preesistente, cioè la esistenza sullo stesso del diritto al suo godimento da parte del coniuge.
Cassazione civile sez. I, 13/01/2021, n.377
Opponibilità al terzo del provvedimento di assegnazione della casa familiare
II provvedimento di assegnazione della casa familiare non è opponibile al terzo che abbia anteriormente acquistato l’immobile dal coniuge proprietario esclusivo del bene, se non nel caso in cui si accerti l’instaurazione tra il coniuge assegnatario e il terzo di un rapporto tale da costituire un diritto di godimento funzionale alle esigenze della famiglia, ipotesi che ricorre quando il terzo abbia acquistato la proprietà con clausola di rispetto del titolo di detenzione qualificata derivante al coniuge dal negozio familiare, ovvero quando il terzo abbia inteso concludere un contratto di comodato, in funzione delle esigenze del nucleo familiare, non essendo sufficiente a tal fine la mera consapevolezza da parte del terzo, al momento dell’acquisto, dell’utilizzo del bene immobile da parte della famiglia.
Il provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge collocatario della prole, emesso in data successiva a quella dell’atto di acquisto compiuto dal terzo, è a questi opponibile solo quando il contratto di compravendita prevede una “clausola di rispetto” del titolo di detenzione oppure quando il terzo abbia stipulato un contratto di comodato con il coniuge occupante l’immobile.
Con riferimento alla cessione al terzo, effettuata in costanza di matrimonio dal coniuge esclusivo proprietario, del diritto di proprietà dell’immobile precedentemente utilizzato per le esigenze della famiglia, il provvedimento di assegnazione della casa familiare all’altro coniuge – non titolare di diritti reali sul bene – collocatario della prole, emesso in data successiva a quella dell’atto di acquisto compiuto dal terzo, è a questi opponibile ai sensi dell’art. 155 quater c.c. – applicabile ratione temporis – e della disposizione della L. n. 898 del 1970, art. 6, comma 6, in quanto analogicamente applicabile al regime di separazione, soltanto se – a seguito di accertamento in fatto da compiersi alla stregua delle risultanze circostanziali acquisite – il giudice di merito ravvisi la instaurazione di un preesistente rapporto, in corso di esecuzione, tra il terzo ed il predetto coniuge dal quale quest’ultimo derivi il diritto di godimento funzionale alle esigenze della famiglia, sul contenuto del quale viene a conformarsi il successivo vincolo disposto dal provvedimento di assegnazione, ipotesi che ricorre nel caso in cui il terzo abbia acquistato la proprietà con clausola di rispetto del titolo di detenzione qualificata derivante al coniuge dal negozio familiare, ovvero nel caso in cui il terzo abbia inteso concludere un contratto di comodato, in funzione delle esigenze del residuo nucleo familiare, con il coniuge occupante l’immobile, non essendo sufficiente a tal fine la mera consapevolezza da parte del terzo, al momento dell’acquisto, della pregressa situazione di fatto di utilizzo del bene immobile da parte della famiglia.
Cassazione civile sez. III, 10/04/2019, n.9990
Cessione effettuata durante il matrimonio dal proprietario dell’immobile e opponibilità del provvedimento di assegnazione della casa familiare all’altro coniuge
In caso di cessione al terzo effettuata in costanza di matrimonio dal coniuge esclusivo proprietario dell’immobile precedentemente utilizzato per le esigenze della famiglia, il provvedimento di assegnazione della casa familiare all’altro coniuge – non titolare di diritti reali sul bene – collocatario della prole, emesso in data successiva a quella dell’atto di acquisto compiuto dal terzo, è a questi opponibile ai sensi dell’art. 155-quater c.c. – applicabile “ratione temporis” – e dell’art. 6, comma 6, della legge n. 898 del 1970, in quanto analogicamente applicabile al regime di separazione, soltanto se – a seguito di accertamento in fatto da compiersi alla stregua delle risultanze circostanziali acquisite – il giudice di merito ravvisi l’instaurazione di un preesistente rapporto, in corso di esecuzione, tra il terzo ed il predetto coniuge dal quale quest’ultimo derivi il diritto di godimento funzionale alle esigenze della famiglia, sul contenuto del quale viene a conformarsi il successivo vincolo disposto dal provvedimento di assegnazione. Tale ipotesi ricorre nel caso in cui il terzo abbia acquistato la proprietà con clausola di rispetto del titolo di detenzione qualificata derivante al coniuge dal negozio familiare, ovvero nel caso in cui il terzo abbia inteso concludere un contratto di comodato, in funzione delle esigenze del residuo nucleo familiare, con il coniuge occupante l’immobile, non essendo sufficiente a tal fine la mera consapevolezza, da parte del terzo, al momento dell’acquisto, della pregressa situazione di fatto di utilizzo del bene immobile da parte della famiglia.
Cassazione civile sez. III, 10/04/2019, n.9990
Casa coniugale posseduta a titolo diverso dalla proprietà e opponibilità ai proprietari e ai terzi
Il provvedimento di assegnazione della casa familiare, anche se questa è detenuta a titolo diverso dalla proprietà, emesso in presenza dei validi presupposti, ha effetto anche nei confronti dei proprietari che avevano concesso il comodato al coniuge non assegnatario. Anche nel caso in cui la casa coniugale sia posseduta a titolo diverso dalla proprietà del coniuge non assegnatario, se sono osservate le condizioni e se nell’immobile, prima della separazione o del divorzio, era stabilita la residenza familiare, l’assegnazione è opponibile ai proprietari e ai terzi.
Cassazione civile sez. VI, 12/02/2018, n.3302
L’opponibilità dell’acquisto del terzo acquirente della casa coniugale al coniuge assegnatario
Nel caso in cui un bene immobile sia stato assegnato, in sede di divorzio o di separazione, ad uno dei coniugi e venga poi acquistato da un terzo, questi ha diritto di proporre azione ordinaria di accertamento, onde far verificare la decadenza dei presupposti per l’assegnazione ma anche per ottenere la condanna dell’occupante al pagamento dell’indennità di occupazione a decorrere dal momento della mora restitutoria, realizzata mediante intimazione o richiesta, ovvero, in mancanza, dalla domanda giudiziale.
Il provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge (o al convivente) affidatario di figli minori (o maggiorenni non autosufficienti senza loro colpa) è opponibile – nei limiti del novennio, ove non trascritto, o anche oltre il novennio, ove trascritto – anche al terzo acquirente dell’immobile solo finché perduri l’efficacia della pronuncia giudiziale, sicché l’insussistenza del diritto personale di godimento sul bene – di regola, perché la prole sia stata “ab origine”, o successivamente divenuta, maggiorenne ed economicamente autosufficiente o versi in colpa per il mancato raggiungimento dell’indipendenza economica – legittima il terzo acquirente a proporre un’ordinaria azione di accertamento al fine di conseguire la declaratoria di inefficacia del titolo e la condanna dell’occupante al pagamento di una indennità di occupazione illegittima.
Cassazione civile sez. II, 24/01/2018, n.1744
Il diritto sulla casa coniugale spettante al coniuge assegnatario non si estingue con la morte dell’altro coniuge
Il diritto sulla casa coniugale spettante al coniuge assegnatario non si estingue con la morte dell’altro coniuge e, laddove il provvedimento che dispone l’assegnazione sia stato debitamente trascritto, rimane opponibile al terzo acquirente.
Intervenuto il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario nell’esclusivo interesse della prole ed immediatamente trascritto nei pubblici registri, il terzo successivo acquirente è tenuto a rispettare il godimento del coniuge del suo dante causa, quale vincolo di destinazione collegato all’interesse dei figli, anche a seguito del decesso dell’ex coniuge dell’assegnatario.
Il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario della prole, immediatamente trascritto, sia in ipotesi di separazione dei coniugi che di divorzio, è opponibile al terzo successivo acquirente del bene, atteggiandosi a vincolo di destinazione, estraneo alla categoria degli obblighi di mantenimento e collegato all’interesse superiore dei figli a conservare il proprio “habitat” domestico. Ne deriva che il diritto di abitazione non può ritenersi venuto meno per effetto della morte del coniuge, trattandosi di diritto di godimento “sui generis”, suscettibile di estinguersi soltanto per il venir meno dei presupposti che hanno giustificato il relativo provvedimento o a seguito dell’accertamento delle circostanze di cui all’art. 337-sexies c.c., legittimanti una sua revoca giudiziale.
(Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito, che aveva rigettato la domanda di rilascio della casa familiare, avanzata nei confronti del coniuge assegnatario da un terzo, il quale, avendo acquistato l’intero immobile dopo il provvedimento di assegnazione, sosteneva il travolgimento di quest’ultimo in virtù del sopravvenuto decesso dell’altro coniuge, suo dante causa).
Cassazione civile sez. I, 15/01/2018, n.772
I provvedimenti di assegnazione e revoca di casa familiare non hanno effetto sul credito ipotecario anteriore alla loro trascrizione
In materia di assegnazione della casa familiare, l’art. 155 quater c.c. (applicabile “ratione temporis”), laddove prevede che “il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell’art. 2643 c.c.”, va interpretato nel senso che entrambi non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull’immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione, il quale perciò può far vendere coattivamente l’immobile come libero.
L’art. 155 quater c.c., laddove prevede che il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell’art. 2643 c.c., va interpretato nel senso che questi provvedimenti non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull’immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione e che perciò può far vendere coattivamente l’immobile come libero.
Cassazione civile sez. III, 20/04/2016, n.7776
La regola posta dall’art. 1599, comma 3, c.c. – in forza della quale le locazioni di beni immobili non trascritte sono opponibili, nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione, al terzo acquirente – costituisce una disposizione eccezionale, dettata con specifico riferimento al contratto di locazione, che non può trovare applicazione analogica in caso di separazione personale o di divorzio e di assegnazione della casa coniugale ad uno dei coniugi, qualora il relativo provvedimento non sia stato trascritto.
Pertanto, detto provvedimento è opponibile, al terzo acquirente dell’alloggio, solo in presenza della trascrizione del provvedimento d’assegnazione, senza che possa invocarsi, in senso contrario, attesa la genericità del richiamo, il riferimento all’art. 1599 c.c. contenuto nell’art. 6 l. 1 dicembre 1970 n. 898, nel testo come sostituito dall’art. 11 l. 6 marzo 1987 n. 74.
Cassazione civile sez. I, 06/05/1999, n.4529